Η αγορά ακινήτων της Κύπρου διαμορφώνεται όλο και περισσότερο από έναν ευρύτερο κύκλο ακινήτων που παραμένει ανθεκτικός αλλά άνισος, με ισχυρή δυναμική σε κατοικίες και γραφεία σε αντίθεση με μια πιο πολωμένη προοπτική για το λιανικό εμπόριο, σύμφωνα με την έκθεση Market Insight της Danos and Associates.
Η έκθεση δείχνει ότι η αγορά ακινήτων της Κύπρου μπήκε το 2024 σε σταθερές βάσεις, μετά από ένα από τα ισχυρότερα χρόνια της σε περισσότερο από μια δεκαετία.
Απέδειξε επίσης ότι η οικιστική δραστηριότητα παρέμεινε ο κύριος μοχλός της δυναμικής.
Το πρώτο τρίμηνο του 2024, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά περίπου 6 τοις εκατό από έτος σε έτος, ενώ οι αξίες ενοικίασης αυξήθηκαν κατά 9,3 τοις εκατό, επεκτείνοντας την ανοδική τάση που παρατηρήθηκε όλο το 2023.
Οι τιμές των κατοικιών κατέγραψαν τριμηνιαία κέρδη σε όλες τις επαρχίες, με ετήσιες αυξήσεις να κυμαίνονται από 2,6 τοις εκατό στην Πάφο έως 10,9 τοις εκατό στην Αμμόχωστο.
Το εύρος αυτών των κερδών υπογραμμίζει τη διατήρηση των πιέσεων στη ζήτηση σε μια εποχή που η προσφορά παραμένει περιορισμένη.
Αυτή η ισχύς στην οικιστική ιδιοκτησία συνδέεται στενά με την ευρύτερη δημογραφική και επενδυτική δυναμική.
Οι ξένοι αγοραστές απέκτησαν περίπου 6.900 ακίνητα το 2023, σημειώνοντας αύξηση 16 τοις εκατό σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος.
Η Λεμεσός συνέχισε να απορροφά το μεγαλύτερο μερίδιο της αξίας των συναλλαγών, παρά τη μέτρια συρρίκνωση, ενώ η Λάρνακα και η Πάφος συνέβαλαν στην αντιστάθμιση της επιβράδυνσης, καταγράφοντας αυξήσεις στις αξίες των συναλλαγών κατά 22% και 4% αντίστοιχα.
Ταυτόχρονα, οι δείκτες προσφοράς υποδηλώνουν συνεχιζόμενη αναπτυξιακή δραστηριότητα, αν και υπό αυξανόμενους περιορισμούς.
Οι οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν μεταξύ Ιανουαρίου και Απριλίου 2024 αυξήθηκαν κατά 8,3 τοις εκατό από έτος σε έτος, ενώ η συνολική έκταση που καλύπτεται αυξήθηκε κατά 15,7 τοις εκατό.
Η αξία των αδειών αυξήθηκε κατά σχεδόν 9 τοις εκατό και ο αριθμός των σχεδιαζόμενων οικιστικών μονάδων εκτινάχθηκε περισσότερο από 24 τοις εκατό, σηματοδοτώντας τη διαρκή κατασκευαστική δυναμική.
Ακόμα κι έτσι, η Danos επισημαίνει το αυξανόμενο κόστος κατασκευής, τις αυστηρότερες απαιτήσεις βιωσιμότητας και το υψηλότερο κόστος χρηματοδότησης ως παράγοντες που διαμορφώνουν όλο και περισσότερο την κλίμακα, το σχεδιασμό και το χρονοδιάγραμμα των νέων έργων.
Στα εμπορικά ακίνητα, ο χώρος γραφείων έχει αναδειχθεί ως ένας από τους τομείς με τις καλύτερες επιδόσεις.
Η ζήτηση για επαγγελματικούς χώρους έφτασε στο υψηλότερο επίπεδο των τελευταίων πέντε ετών, υποστηριζόμενη από ξένες επενδύσεις και την επέκταση διεθνών εταιρειών.
Τα γραφεία βαθμού Α παραμένουν σε έλλειψη, ωθώντας τα επίπεδα ενοικίασης υψηλότερα σε όλες τις μεγάλες πόλεις.
Στη Λεμεσό, τα ενοίκια γραφείων αυξήθηκαν μεταξύ 25 και 50 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο το πρώτο τρίμηνο του 2024, από 20–45 ευρώ ένα χρόνο νωρίτερα.
Η Λάρνακα κατέγραψε τη μεγαλύτερη άνοδο, με τα ενοίκια σχεδόν διπλασιάζονται στα €15–€20 ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ κέρδη σημείωσαν επίσης η Λευκωσία και η Πάφος.
Παρά αυτή την ανοδική πίεση στα ενοίκια, οι τιμές πώλησης γραφείων παρέμειναν σε γενικές γραμμές σταθερές, ενισχύοντας ένα μοντέλο απόδοσης που καθοδηγείται από το εισόδημα αντί της ανατίμησης του κεφαλαίου.
Το λιανικό, ωστόσο, παρουσιάζει μια πιο σύνθετη εικόνα.
Από την πλευρά της κατανάλωσης, η αύξηση του λιανικού εμπορίου επιβραδύνθηκε αισθητά.
Οι λιανικές πωλήσεις αυξήθηκαν κατά 2,6 τοις εκατό σε ετήσια βάση τον Μάιο του 2024, από 5,2 τοις εκατό τον προηγούμενο μήνα και σημειώνοντας την ασθενέστερη απόδοση από τον Οκτώβριο του 2022. Η επιβράδυνση ήταν πιο εμφανής στις μη βασικές κατηγορίες.
Οι πωλήσεις εξοπλισμού πληροφορικής και επικοινωνίας σχεδόν καθυστέρησαν, ενώ πτώση σημειώθηκε στον οικιακό εξοπλισμό και τα καύσιμα αυτοκινήτων. Η ανάπτυξη στα είδη ένδυσης και υπόδησης μαλακώθηκε επίσης.
Αντίθετα, τα τρόφιμα, τα ποτά και ο καπνός συνέχισαν να δείχνουν ανθεκτικότητα, τόσο σε εξειδικευμένα όσο και σε μη εξειδικευμένα καταστήματα, υποδεικνύοντας μια στροφή προς τις βασικές δαπάνες εν μέσω συνεχιζόμενων πιέσεων κόστους ζωής.
Αυτή η απόκλιση στη συμπεριφορά των καταναλωτών αντικατοπτρίζεται ξεκάθαρα στην απόδοση των λιανικών ακινήτων.
Σύμφωνα με τον Ντάνος, τα εμπορικά κέντρα παραμένουν οι πιο περιζήτητες τοποθεσίες λιανικής στην Κύπρο, ξεπερνώντας σημαντικά τα καταστήματα του δρόμου τόσο σε επίπεδο ζήτησης όσο και σε απόδοση ενοικίασης.
Τα εμπορικά κέντρα, υφιστάμενα και προγραμματισμένα, συνεχίζουν να λειτουργούν με λίστες αναμονής που περιλαμβάνουν γνωστές διεθνείς μάρκες ένδυσης και αλυσίδες fast-food.
Ως αποτέλεσμα, τα ενοίκια των κορυφαίων εμπορικών κέντρων έχουν αυξηθεί σε περίπου 70 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο το μήνα, από 45 περίπου ευρώ πριν από την πανδημία.
Η έκθεση συνδέει την ανθεκτικότητα των εμπορικών κέντρων με την ικανότητά τους να προσφέρουν ένα ελεγχόμενο περιβάλλον που συνδυάζει το λιανικό εμπόριο, το φαγητό και την ψυχαγωγία, επιτρέποντας στους ενοικιαστές να επωφεληθούν από τη σταθερή κίνηση και τους μεγαλύτερους χρόνους παραμονής.
Κατά συνέπεια, τα ενοίκια των εμπορικών κέντρων παρέμειναν ισχυρά παρά την επιβράδυνση της αύξησης των λιανικών πωλήσεων, ενισχύοντας μια διαρθρωτική στροφή προς τις οργανωμένες μορφές λιανικής.
Το λιανικό εμπόριο σε επίπεδο δρόμου, αντίθετα, παραμένει κατακερματισμένο και εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την τοποθεσία.
Στη Λεμεσό, τα ενοίκια λιανικής κυμαίνονται μεταξύ 25 και 50 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, αντανακλώντας την ισχυρότερη πληθυσμιακή αύξηση της πόλης, την υψηλότερη αγοραστική δύναμη και την τουριστική δραστηριότητα.
Ο Ντάνος σημειώνει αυξανόμενες πιέσεις από την αύξηση του λειτουργικού κόστους και τον ανταγωνισμό από τα εμπορικά κέντρα. Ειδικότερα, τμήματα της λεωφόρου Μακαρίου απομακρύνονται σταδιακά από το λιανικό εμπόριο προς τα γραφεία, τις τραπεζικές και τις χρήσεις του τρόπου ζωής, σηματοδοτώντας μια ευρύτερη εξισορρόπηση των λειτουργιών του κέντρου της πόλης.
Η Λευκωσία παραμένει η πιο προσιτή λιανική αγορά. Τα ενοίκια σε επίπεδο δρόμου κυμαίνονται μεταξύ 20 και 45 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, σε γενικές γραμμές αμετάβλητα από το 2023.
Η δραστηριότητα του λιανικού εμπορίου επικεντρώνεται κυρίως κατά μήκος της οδού Λήδρας και των γύρω περιοχών, όπου η κίνηση με τα πόδια από τα γραφεία, τον τουρισμό και τις διασυνοριακές μετακινήσεις συνεχίζει να υποστηρίζει καταστήματα μόδας και εστίασης.
Ωστόσο, η περιορισμένη στάθμευση και η αυξανόμενη έλξη των εμπορικών κέντρων συνεχίζουν να περιορίζουν την ευρύτερη απόδοση στους δρόμους.
Στη Λάρνακα, τα ενοίκια λιανικής στο δρόμο αυξήθηκαν μεταξύ 10 και 25 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο το 2024, από 6–20 ευρώ ένα χρόνο νωρίτερα, υποστηριζόμενα από την παράκτια ζήτηση και τις βελτιωμένες τουριστικές ροές.
Στην Πάφο και την Αμμόχωστο, τα επίπεδα ενοικίασης παρέμειναν στα επίπεδα του 2023, μεταξύ 10 και 25 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, αντανακλώντας μικρότερες αγορές και πιο περιορισμένη ζήτηση.
Οι κεφαλαιακές αξίες ενισχύουν το ίδιο μοτίβο. Οι τιμές λιανικής πώλησης στη Λευκωσία παρέμειναν σταθερές στα €4.000– €5.000 ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ η Λεμεσός συνέχισε να διατηρεί τα υψηλότερα επίπεδα, μεταξύ €5.500 και €6.500.
Η Λάρνακα κατέγραψε μέτρια άνοδο στα €2.500– €3.000 ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ οι τιμές στην Πάφο και την Αμμόχωστο παρέμειναν αμετάβλητες στα €2.000– €2.500.
Η μελλοντική προσφορά θα μπορούσε να δοκιμάσει περαιτέρω την ισορροπία. Ο Ντάνος υπογραμμίζει τα σχέδια για δύο μεγάλα εμπορικά κέντρα στην ανατολική Λεμεσό, και τα δύο εγκεκριμένα περιβαλλοντικά.
Το ένα προωθείται από την Atterbury Europe, ενώ το άλλο αφορά τη συνεργασία μεταξύ του Nicosia Mall και του Ομίλου Παπαντωνίου.
Κάθε έργο αναμένεται να ξεπεράσει τα 120 εκατομμύρια ευρώ σε επενδύσεις και να διαθέτει περισσότερα από 100 καταστήματα εάν παραδοθεί.
Η έκθεση προειδοποιεί ότι ενώ ο πρόσθετος χώρος μπορεί να μειώσει την πίεση στα υπάρχοντα εμπορικά κέντρα, θα μπορούσε επίσης να εντείνει τον ανταγωνισμό μεταξύ των εμπορικών κέντρων χωρίς να ωφελήσει ουσιαστικά το λιανικό εμπόριο στο επίπεδο του δρόμου.
Πέρα από το λιανικό εμπόριο, η έκθεση σημειώνει ότι το ευρύτερο οικονομικό υπόβαθρο της Κύπρου παραμένει υποστηρικτικό.
Η αύξηση του ΑΕΠ προβλέπεται να προσεγγίσει το 3 τοις εκατό το 2025, η ανεργία έχει μειωθεί σε περίπου 6 τοις εκατό και τα δημόσια οικονομικά παραμένουν πλεονασματικά, παρέχοντας ένα σταθερό περιβάλλον για τη ζήτηση ακινήτων.
Τα logistics επισημαίνονται ως μια πιο μακροπρόθεσμη ευκαιρία, που υποστηρίζεται από τη στρατηγική θέση του νησιού και τη βελτίωση των υποδομών, ενώ οι κίνδυνοι στον τραπεζικό τομέα παραμένουν συγκρατημένοι.
