Согласно отчету Danos and Associates Market Insight Report, рынок торговой недвижимости Кипра все больше формируется под влиянием более широкого цикла недвижимости, который остается устойчивым, но неравномерным: сильный импульс в жилом и офисном секторе контрастирует с более поляризованными перспективами розничной торговли.
В отчете показано, что рынок недвижимости Кипра вступил в 2024 год на твердой основе, после одного из самых сильных лет за более чем десятилетие.
Это также продемонстрировало, что жилая активность остается основным фактором роста.
В первом квартале 2024 года цены на квартиры выросли примерно на 6 процентов в годовом исчислении, а стоимость аренды увеличилась на 9,3 процента, продолжая тенденцию к росту, наблюдавшуюся на протяжении всего 2023 года.
Цены на жилье зафиксировали квартальный рост во всех районах, при этом годовой рост варьировался от 2,6 процента в Пафосе до 10,9 процента в Фамагусте.
Масштабы этих успехов подчеркивают сохранение давления со стороны спроса в то время, когда предложение остается ограниченным.
Эта сила жилой недвижимости тесно связана с более широкой демографической и инвестиционной динамикой.
В 2023 году иностранные покупатели приобрели около 6900 объектов недвижимости, что на 16 процентов больше, чем в предыдущем году.
Лимассол продолжал поглощать наибольшую долю стоимости транзакций, несмотря на умеренное сокращение, в то время как Ларнака и Пафос помогли компенсировать спад, зафиксировав рост стоимости транзакций на 22 процента и 4 процента соответственно.
В то же время показатели предложения указывают на продолжающуюся деятельность в области развития, хотя и в условиях растущих ограничений.
Разрешения на строительство, выданные в период с января по апрель 2024 года, выросли на 8,3% в годовом исчислении, а общая площадь покрытия увеличилась на 15,7%.
Стоимость разрешений увеличилась почти на 9 процентов, а количество запланированных жилых единиц подскочило более чем на 24 процента, что свидетельствует об устойчивом темпе строительства.
Несмотря на это, Danos отмечает рост затрат на строительство, ужесточение требований к устойчивому развитию и более высокие затраты на финансирование как факторы, которые все больше определяют масштаб, дизайн и сроки реализации новых проектов.
В сегменте коммерческой недвижимости офисные помещения стали одним из наиболее динамично развивающихся сегментов.
Спрос на деловые помещения достиг самого высокого уровня за пять лет, чему способствовали иностранные инвестиции и расширение международных компаний.
Офисов класса А по-прежнему не хватает, что приводит к повышению уровня арендной платы во всех крупных городах.
В Лимассоле арендная плата за офисы выросла до 25–50 евро за квадратный метр в первом квартале 2024 года по сравнению с 20–45 евро годом ранее.
В Ларнаке зафиксирован самый резкий рост: арендная плата выросла почти вдвое до 15–20 евро за квадратный метр, а в Никосии и Пафосе также зафиксирован рост.
Несмотря на такое повышательное давление на арендную плату, цены продажи офисов остались в целом стабильными, что подтверждает модель показателей, основанных на доходах, а не на приросте капитала.
Однако розничная торговля представляет собой более сложную картину.
Что касается потребления, рост розничной торговли заметно замедлился.
Розничные продажи выросли на 2,6% в годовом исчислении в мае 2024 года, по сравнению с 5,2% в предыдущем месяце, что стало самым слабым показателем с октября 2022 года. Замедление было наиболее очевидным в второстепенных категориях.
Продажи информационного и коммуникационного оборудования практически остановились, а снижение зафиксировано в продаже бытовой техники и автомобильного топлива. Рост продаж одежды и обуви также замедлился.
Напротив, продукты питания, напитки и табачные изделия продолжали демонстрировать устойчивость как в специализированных, так и в неспециализированных магазинах, что указывает на сдвиг в сторону расходов на товары первой необходимости на фоне продолжающегося давления на стоимость жизни.
Это расхождение в поведении потребителей четко отражается на показателях торговой недвижимости.
По данным Danos, торговые центры остаются наиболее востребованными объектами розничной торговли на Кипре, значительно превосходя уличные магазины как по спросу, так и по арендной плате.
Торговые центры, как существующие, так и планируемые, продолжают работать с листами ожидания, в которые входят известные международные бренды одежды и сети быстрого питания.
В результате арендная плата в элитных торговых центрах выросла примерно до 70 евро за квадратный метр в месяц, по сравнению с примерно 45 евро до пандемии.
В отчете устойчивость торговых центров связывается с их способностью предлагать контролируемую среду, сочетающую в себе розничную торговлю, еду и развлечения, что позволяет арендаторам получать выгоду от стабильной посещаемости и более длительного времени ожидания.
Следовательно, арендная плата в торговых центрах остается высокой, несмотря на замедление роста розничных продаж, что усиливает структурный сдвиг в сторону организованных форматов розничной торговли.
Уличная розничная торговля, напротив, остается фрагментированной и сильно зависит от местоположения.
В Лимассоле розничная арендная плата колеблется от 25 до 50 евро за квадратный метр, что отражает более высокие темпы роста населения города, более высокую покупательную способность и туристическую активность.
Данос отмечает растущее давление со стороны роста эксплуатационных расходов и конкуренции со стороны торговых центров. В частности, некоторые части проспекта Макариу постепенно переходят от чистой розничной торговли к офисам, банковскому делу и образу жизни, что сигнализирует о более широком перебалансировании функций центра города.
Никосия остается самым доступным розничным рынком. Арендная плата на уровне улицы колеблется от 20 до 45 евро за квадратный метр и практически не изменилась с 2023 года.
Розничная деятельность сосредоточена в основном вдоль улицы Ледра и прилегающих территорий, где пешеходное движение из офисов, туризм и трансграничное движение продолжают поддерживать магазины модной одежды и общественного питания.
Тем не менее, ограниченное количество парковочных мест и растущая привлекательность торговых центров продолжают сдерживать более широкую деятельность на центральных улицах.
В Ларнаке арендная плата за уличную торговлю выросла до 10–25 евро за квадратный метр в 2024 году по сравнению с 6–20 евро годом ранее, чему способствовал спрос в прибрежных районах и улучшение туристических потоков.
В Пафосе и Фамагусте уровень арендной платы остался на уровне 2023 года, между 10 и 25 евро за квадратный метр, что отражает меньшие рынки и более ограниченный спрос.
Стоимость капитала усиливает ту же закономерность. Розничные цены в Никосии оставались стабильными на уровне 4 000–5 000 евро за квадратный метр, в то время как в Лимассоле по-прежнему сохранялся самый высокий уровень – от 5 500 до 6 500 евро.
В Ларнаке зафиксирован умеренный рост до 2500–3000 евро за квадратный метр, тогда как цены в Пафосе и Фамагусте остались неизменными на уровне 2000–2500 евро.
Будущие поставки могут еще больше проверить баланс. Danos подчеркивает планы строительства двух крупных торговых центров в восточном Лимассоле, оба из которых одобрены с точки зрения охраны окружающей среды.
Один из них продвигается Atterbury Europe, а другой предполагает партнерство между Nicosia Mall и Papantoniou Group.
Ожидается, что каждый проект превысит 120 миллионов евро инвестиций и в случае реализации будет включать более 100 магазинов.
В докладе предупреждается, что, хотя дополнительные площади могут ослабить нагрузку на существующие торговые центры, они также могут усилить конкуренцию между торговыми центрами, не принося существенной выгоды уличной торговле.
Помимо розничной торговли, в докладе отмечается, что более широкий экономический фон Кипра остается благоприятным.
По прогнозам, в 2025 году рост ВВП приблизится к 3 процентам, безработица снизилась примерно до 6 процентов, а государственные финансы остаются в профиците, обеспечивая стабильную среду для спроса на недвижимость.
Логистика рассматривается как долгосрочная возможность, поддерживаемая стратегическим расположением острова и улучшающейся инфраструктурой, в то время как риски в банковском секторе остаются сдержанными.
