Έξτρα φόρο σε όσους έχουν ακίνητα που είναι αναξοιοποίητα και κενά στη Λεμεσό, ή όχι;

Μια από τις μεγαλύτερες προκλήσεις της Λεμεσού: Η πίεση στη γη, τα υψηλά ενοίκια, η έλλειψη διαθέσιμης κατοικίας και η ύπαρξη αδρανών ή εγκαταλελειμμένων τεμαχίων και κενών κτιρίων μέσα στον αστικό ιστό.

Πρόκειται για τεμάχια και ακίνητα που θα μπορούσαν να χρησιμοποιούνται, αλλά παραμένουν αδρανή για χρόνια. Κανείς δεν τα κατοικεί, κανείς δεν τα αξιοποιεί, κι όμως επηρεάζουν όλοι την πόλη:

– υποβαθμίζουν γειτονιές,– αφαιρούν διαθέσιμη γη,– μειώνουν την προσφορά κατοικίας,– ενισχύουν την κερδοσκοπία,– και επιβαρύνουν τους νέους, τις οικογένειες και τους εργαζομένους.

Η διεθνής εμπειρία μας δίνει σαφή εικόνα.

Στη Γαλλία, ο φόρος σε κενά ακίνητα μείωσε τη μακροχρόνια κενότητα κατά 13% μέσα σε 4 χρόνια, με τις περισσότερες από αυτές τις κατοικίες να γίνονται κύριες κατοικίες.Στην Ισπανία, πόλεις που εισήγαγαν surcharge σε κενές κατοικίες είδαν αύξηση της διαθεσιμότητας κατοικίας στην αγορά.Στο Λουξεμβούργο, η φορολόγηση αδρανών τεμαχίων οδήγησε ιδιοκτήτες να αναπτύξουν ή να πωλήσουν γη αντί να την κρατούν «παγωμένη».

Άρα το μέτρο δουλεύει, αρκεί να σχεδιαστεί σωστά.

Τι μπορούμε να προτείνουμε;

Ένα σύγχρονο, δίκαιο και ευρωπαϊκά συμβατό πλαίσιο που περιλαμβάνει:

Ορισμό “αδρανούς τεμαχίου”: άκτιστο, εντός ζώνης δόμησης, αδρανές πάνω από 24 μήνες. Ορισμό “κενού ακινήτου”: μη κατοικούμενο, μη ενοικιαζόμενο, μη χρησιμοποιούμενο για 12+ μήνες. Κλιμακωτή φορολόγηση που αυξάνει όσο μεγαλώνει η διάρκεια αδράνειας. Εξαιρέσεις για κληρονομικά ακίνητα, ανακαινίσεις, νομικά εμπόδια και ευάλωτους ιδιοκτήτες. Διασταύρωση δεδομένων με ΑΗΚ – Υδατοπρομήθεια – Κτηματολόγιο για δίκαιη εφαρμογή. Δέσμευση εσόδων για κοινωνική κατοικία, αναπλάσεις, πράσινο και αστική κινητικότητα.

Η πολιτική αυτή δεν τιμωρεί κανέναν. Δεν επιβαρύνει τους ενεργούς ιδιοκτήτες. Δεν αγγίζει τις πρώτες κατοικίες. Μόνο όσους επιλέγουν για χρόνια να αφήνουν γη και ακίνητα αδρανή χωρίς κοινωνικό όφελος.

Η Λεμεσός έχει ελάχιστο διαθέσιμο χώρο. Και το πιο άδικο είναι ότι τεμάχια και κτίρια μέσα στο κέντρο παραμένουν άδεια — ενώ νέοι και οικογένειες παλεύουν με εξωφρενικά υψηλά ενοίκια.

Η πρόταση αυτή δεν χτίζει νέες πολυκατοικίες. Ενεργοποιεί αυτά που ήδη έχουμε. Δίνει ξανά ζωή σε γειτονιές. Μειώνει την κερδοσκοπία. Και δημιουργεί μια πιο ισότιμη πόλη. Με σωστό σχεδιασμό, ξεκάθαρες εξαιρέσεις και απόλυτη διαφάνεια, η Λεμεσός μπορεί να γίνει η πρώτη πόλη στην Κύπρο που αντιμετωπίζει με ρεαλισμό και τόλμη το θέμα της αδρανούς γης και των κενών κατοικιών. Ίσως πρέπει να εξετάσουμε την πολιτική αυτή όχι ως “φορολογία”, αλλά ως επένδυση στο μέλλον της πόλης μας.

Υπάρχουν αρκετά επιχειρήματα γιατί μια δημοτική αρχή όπως αυτή της Λεμεσός θα μπορούσε να εξετάσει τη φορολόγηση «αδρανών» ή εγκατελειμμένων τεμαχίων/ακινήτων — και υπάρχουν πράγματι παραδείγματα σε πόλεις και δήμους στην Ευρώπη που εφαρμόζουν (ή έχουν εφαρμόσει) παρόμοιες πολιτικές. Παρακάτω μια ανάλυση των προβλημάτων που μπορεί να βοηθήσει να λυθούν, και των παραδειγμάτων στην Ευρώπη.

Τι προτείνεται;

Ο Δήμος Λεμεσού να βάλει έναν μικρό, στοχευμένο φόρο σε:

αδρανή τεμάχια που μένουν άκτιστα και αχρησιμοποίητα για χρόνια κενά κτίρια που είναι άδεια για πάνω από 12 μήνες Γιατί χρειάζεται;

Στη Λεμεσό υπάρχει μεγάλη πίεση στη στέγη, αυξημένα ενοίκια και έλλειψη χώρων για ανάπτυξη.Την ίδια στιγμή, αρκετά τεμάχια και κτίρια παραμένουν άδεια ή εγκαταλελειμμένα.

Αυτό δημιουργεί:

λιγότερη διαθέσιμη κατοικία πιο ψηλές τιμές υποβαθμισμένες γειτονιές άναρχη ανάπτυξη έξω από την πόλη περισσότερη κερδοσκοπία στη γη Τι θα αλλάξει;

Όσοι αφήνουν τεμάχια ή κτίρια αδρανά για χρόνια θα πληρώνουν μια μικρή επιβάρυνση.Όσοι τα αξιοποιούν, τα νοικιάζουν, τα κατοικούν ή τα ανακαινίζουν — δεν θα πληρώνουν τίποτα παραπάνω.

Τι κερδίζει η πόλη; ✔ Περισσότερη διαθέσιμη κατοικία

Όταν μπαίνει φόρος στην αχρησία, πολλοί ιδιοκτήτες επιλέγουν να νοικιάσουν ή να αξιοποιήσουν το ακίνητο.

✔ Λιγότερα εγκαταλελειμμένα τεμάχια

Γειτονιές γίνονται πιο καθαρές, πιο ασφαλείς και πιο ζωντανές.

✔ Μείωση κερδοσκοπίας

Δεν συμφέρει πλέον να κρατά κάποιος γη «παγωμένη» για χρόνια.

✔ Έσοδα για το κοινό καλό

Τα χρήματα θα πάνε σε:

κοινωνική κατοικία πάρκα και πράσινους χώρους αναπλάσεις γειτονιών αστική κινητικότητα (πεζοδρόμια, ποδηλατόδρομοι, BRT) ✔ Πιο δίκαιη πόλη

Η γη και η κατοικία δεν πρέπει να μένουν άχρηστες όταν υπάρχει τόσο μεγάλη ανάγκη.

«Αν αξιοποιείς το ακίνητο σου, δεν πληρώνεις τίποτα. Αν το αφήνεις εγκαταλελειμμένο για χρόνια, τότε συμβάλλεις στο κόστος για την πόλη.»

Τι προβλήματα μπορεί να αντιμετωπίσει η φορολόγηση αδρανών / εγκατελειμμένων τεμαχίων Υπερβολική κερδοσκοπία & «παγωμένα» οικόπεδαΌταν ιδιοκτήτες κρατούν οικόπεδα / τεμάχια ανεκμετάλλευτα (π.χ. περιμένοντας άνοδο τιμών), αυτό εμποδίζει την ορθολογική χρήση γης — κατοικίες, πράσινο, δημόσιες υποδομές κ.λπ. Η φορολόγηση τους (ή φορολογική επιβάρυνση όταν παραμένουν ανεκμετάλλευτα) μειώνει το κίνητρο για «παρασιτική» κατοχή και ενθαρρύνει την ανάπτυξη ή πώληση. Αυτή είναι βασική λογική πίσω από τη θεωρία του Land Value Tax (φορολόγηση βάσει αξίας γης). Βικιπαίδεια+1 Αύξηση διαθέσιμων γαιών/ακινήτων για χρήσηΌταν οι ιδιοκτήτες αναγκάζονται να πληρώνουν φόρο για ανεκμετάλλευτα τεμάχια ή εγκαταλειμμένα κτίρια, έχουν περισσότερο κίνητρο να τα πουλήσουν, να τα νοικιάσουν ή να τα αναπτύξουν — έτσι η γη/ακίνητη περιουσία επιστρέφει στην αγορά ή χρησιμοποιείται για χρήσιμη ανάπτυξη. Αυτό μπορεί να συμβάλει σε αύξηση της προσφοράς κατοικιών, δημόσιου χώρου, επιχειρηματικών χρήσεων κ.ο.κ. Αναζωογόνηση υποβαθμισμένων περιοχών / μείωση «γκρίζων» ζωνώνΕγκαταλειμμένα ή αδρανή τεμάχια πολλές φορές παραμένουν παραμελημένα, προσελκύοντας σκουπίδια, περιβαλλοντικά προβλήματα, χαμηλή αισθητική — δηλαδή υποβαθμίζουν τη γειτονιά. Με φορολογική πίεση, υπάρχει μεγαλύτερη πιθανότητα είτε για ανάπλαση, είτε για αλλαγή χρήσης, είτε για πώληση σε πιο δραστήριους ιδιοκτήτες — κάτι που μπορεί να αναζωογονήσει γειτονιές, να μειώσει υποβάθμιση και να ενισχύσει αστική αναγέννηση. Διεύρυνση φορολογικής βάσης & έσοδα για τον ΔήμοΤέτοιου είδους φόροι διευρύνουν τη φορολογική βάση, ειδικά σε γη που σήμερα πιθανώς φορολογείται πολύ χαμηλά ή καθόλου, ή θεωρείται «παθητική». Έτσι, ο Δήμος αποκτά περισσότερα έσοδα που μπορεί να επενδύσει — π.χ. σε υποδομές, δημόσιους χώρους, υπηρεσίες — χωρίς να επιβαρύνει υπερβολικά τους ενεργούς ιδιοκτήτες ή τους κατοίκους. Μείωση του φαινομένου «κατοικίας-επένδυσης» / κατοικίας ως εμπόρευμα (speculation)Ειδικά σε πόλεις με τουρισμό ή υψηλή ζήτηση, πολλά ακίνητα κρατιούνται ως περιουσιακά στοιχεία για μελλοντική εκμετάλλευση (airbnb, βραχυχρόνιες μισθώσεις, μεταπώληση). Η φορολόγηση αδρανών/κενών μπορεί να περιορίσει το φαινόμενο αυτό, κρατώντας περισσότερη κατοικία στην αγορά διαμονής ή μόνιμης κατοίκησης. Πιο ορθολογικός σχεδιασμός γης / λιγότερη αστική σπατάληΗ γη είναι περιορισμένος πόρος· όταν τεμάχια παραμένουν ανεκμετάλλευτα μέσα στην πόλη, υπάρχει σπατάλη. Με φορολόγηση αδρανούς γης, ενισχύεται ο προσανατολισμός προς πιο αποδοτική χρήση: ανάπτυξη εντός σχεδίου, ανακαίνιση, densification, δημόσιος χώρος — αντί για άναρχη επέκταση ή υποχρησιμοποίηση. Παραδείγματα από πόλεις και δήμους στην Ευρώπη / αλλού Στη Luxembourg Local Communes — ορισμένες κοινότητες έχουν θεσπίσει ειδικό φόρο για «ακίνητα ή γη ανάπτυξης που είναι κενά/μη χρησιμοποιούμενα». Στη Καταλονία (Ισπανία): εφαρμόζεται φόρος για «empty homes» / αδρανείς κατοικίες — surcharge επί της φόρου ιδιοκτησίας όταν τα ακίνητα μένουν εγκαταλειμμένα για 2+ χρόνια. Στη Γαλλία, πολλές πόλεις εφαρμόζουν το φόρο Taxe sur les logements vacants (TLV) για κατοικίες που δεν χρησιμοποιούνται, με στόχο να μειώσουν τα κενά και να ενθαρρύνουν την επαναχρησιμοποίηση. Σε χώρες με πιο ριζική προσέγγιση, εφαρμόζεται φορολόγηση μόνο της γης — δηλαδή φόρος επί της αξίας του γηπέδου, ανεξάρτητα από το αν υπάρχει οικοδόμηση ή όχι. Αυτή η πολιτική (LVT) έχει υποστηριχθεί από οικονομικούς θεωρητικούς ως ιδιαίτερα «αποτελεσματική» και δημιουργεί κίνητρα για αξιοποίηση. Κριτικές, περιορισμοί και παράγοντες που πρέπει να ληφθούν υπόψη Δυσκολία στην καθοριστική νομική/διοικητική ορισμό «αδρανούς» — πότε θεωρείται εγκατελειμμένο ή ανεκμετάλλευτο; Πόσο καιρό; Ποιες εξαιρέσεις (π.χ. γεωργική χρήση, περιβαλλοντικοί λόγοι, περιουσία υπό αποκατάσταση); Στην πράξη αυτές οι νομικές/διοικητικές απαιτήσεις μπορεί να δυσκολέψουν την εφαρμογή. Αυτό αναφέρεται και στην περίπτωση της Ισπανίας. Κίνδυνος αρνητικών επιπτώσεων στην ιδιοκτησία και ανάπτυξη — υπερβολική φορολογική πίεση μπορεί να αποθαρρύνει επενδύσεις ή αναβάθμιση, ειδικά αν η φορολογία αφορά απλώς την κατοχή γης (χωρίς κτίσμα). Εάν είναι πολύ υψηλή, μπορεί να οδηγήσει σε πώληση της γης αλλά σε χρήση μη ελεγχόμενη ή ανεξέλεγκτη. Χρειάζεται συνδυασμός με πολιτικές στέγης, υποδομών, και ρύθμιση αγοράς — μόνο με φόρο δεν λύνονται όλα: είναι πιθανό να χρειάζεται και σχεδιασμός χρήσεων γης, κίνητρα για ανάπτυξη ή ανακαίνιση, δημόσιες παρεμβάσεις, προδιαγραφές. Γιατί για τη Λεμεσό (και γενικότερα σε κυπριακές/μεσογειακές πόλεις) η ιδέα έχει ενδιαφέρον

Δεδομένων των αστικών πιέσεων, ανάπτυξης, τουρισμού, του ιστορικού σήμερα με πολλές αδρανείς / υπο-εκμεταλλευόμενες εκτάσεις — μια πολιτική φορολόγησης αδρανών γαιών / εγκαταλειμμένων τεμαχίων θα μπορούσε:

να απελευθερώσει οικόπεδα για νέες κατοικίες ή υποδομές (πράσινο, κοινοτικές χρήσεις), να εμποδίσει τη στείρα συγκράτηση γης από επενδυτές/κατόχους που δεν προτίθενται να αναπτύξουν, να προσφέρει νέα φορολογικά έσοδα στον Δήμο (που μπορούν να επανεπενδυθούν σε δημόσια έργα), να υποστηρίξει πιο βιώσιμη και ορθολογική αστική ανάπτυξη, με λιγότερη σπατάλη γης και περισσότερο δημόσιο όφελος.

Για όποιον ασχολείται με αστικό σχεδιασμό, BRT, αναπλάσεις και κοινω-οικονομικά ζητήματα — αυτή η προσθήκη θα μπορούσε να αποτελέσει σημαντικό εργαλείο πολιτικής: με στοχευμένες ρυθμίσεις, τέτοιους φόρους + ειδικά κίνητρα/εξαιρέσεις, μπορείς να προωθήσεις πιο συνεκτική, βιώσιμη και κοινωνικά χρήσιμη ανάπτυξη.

Συμπέρασμα

Ναι — η φορολόγηση αδρανών / εγκαταλειμμένων τεμαχίων είναι ένα αποδεδειγμένο εργαλείο δημόσιας πολιτικής σε πολλές ευρωπαϊκές πόλεις/χώρες, με σαφή προσανατολισμό στην καταπολέμηση κερδοσκοπίας γης, στην αύξηση της διαθεσιμότητας γης/κατοικίας, και στην ορθολογική ανάπτυξη. Για μια πόλη όπως η Λεμεσός, με έντονη πίεση γης, ανάπτυξη και πιθανή υπο-χρησιμοποίηση, αυτή η πολιτική θα μπορούσε πραγματικά να βοηθήσει — ειδικά αν ενταχθεί σε ένα συνολικό στρατηγικό σχέδιο αστικής ανάπτυξης, που συνδυάζει φόρους, κινήσεις ανάπτυξης, δημόσιες υποδομές και κοινωνικά κίνητρα.

Παραδείγματα πόλεων / περιοχών με «tax on vacant/unused property» Πόλη / Χώρα / ΠεριοχήΤι είδους φορολογία / ρύθμιση εφαρμόζεταιΤι πετυχαίνει / αποτελέσματα / χαρακτηριστικάΠαρίσι / ευρύτερα αστικά κέντρα στη ΓαλλίαΦόρος για «κενά / άδεια» διαμερίσματα / κατοικίες: Taxe sur les logements vacants (TLV) / Taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) για κατοικίες που μένουν ακατοίκητες για 1–2+ έτη. Σύμφωνα με μελέτες, η εφαρμογή του φόρου μείωσε το ποσοστό των long-term κενών κατοικιών — π.χ. έρευνα δείχνει μείωση κενότητας κατά ~ 13 % σε 4 έτη μετά την επιβολή. Καταλονία (Ισπανία, περιφερειακή πολιτική) — και άλλες ισπανικές πόλειςSurcharge (πρόστιμο / επιβάρυνση) στον κανονικό φόρο ακινήτου (IBI) για κατοικίες που παραμένουν “μόνιμα αδρανείς / κενές” > 2–3 έτη. Η επιβάρυνση μπορεί να φτάσει +50% (2 χρόνια κενές), +100% (3 χρόνια), +150% για πολλές ιδιοκτησίες — με στόχο να “κυκλοφορήσουν” στην αγορά κατοικιών / ενοικίασης / πώλησης. Λουξεμβούργο — ορισμένες κοινότητες / δήμοιΣε κάποιες communes εφαρμόζεται ειδικός φόρος σε: (α) κατοικίες / κτίρια που μένουν ακατοίκητα / μη χρησιμοποιούμενα για μεγάλο διάστημα (π.χ. > 18 μήνες), (β) οικόπεδα που έχουν δυνατότητα οικοδόμησης (είναι “έτοιμα” για άδεια) αλλά δεν έχουν αξιοποιηθεί για χρόνια. Δημιουργεί ισχυρό κίνητρο για να αξιοποιηθούν plots / κτίρια — είτε με πώληση, είτε με δόμηση/κατοίκηση — ειδικά αν η γη είναι δυναμική προς ανάπτυξη. Χώρες με φορολόγηση μόνο γης (land-value tax / LVT) — π.χ. Εσθονία**Φόρος επί της αξίας της γης (χωρίς να υπολογίζεται αν υπάρχει κτίσμα ή όχι). Ενθαρρύνει αποτελεσματική χρήση της γης: αν κάποιος κατέχει “κενή γη”, πληρώνει φόρο — άρα έχει κίνητρο είτε να τη χρησιμοποιήσει, είτε να την πουλήσει. Συμβάλλει σε υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης και ορθολογική αξιοποίηση γης. Τι δείχνουν οι εμπειρίες — μαθήματα και αποτελέσματα Η εμπειρία στη Γαλλία δείχνει πως φόρος κενών κατοικιών (vacancy tax) μπορεί να οδηγήσει σε ουσιαστική μείωση των μόνιμα αχρησιμοποίητων ακινήτων — δηλαδή να “βάλει στην αγορά” κατοικίες για πραγματική χρήση. Η πληθώρα των κενών ακινήτων στις πόλεις (λόγω spe­culation, αγοράς για επένδυση, δεύτερης κατοικίας) — αλλά και οι πίεσεις στη στέγη — καθιστούν τέτοιες πολιτικές ιδιαίτερα χρήσιμες. Οι φόροι ή επιβαρύνσεις μπορούν να σχεδιαστούν με ευελιξία — π.χ. να αφορούν μόνο κατοικίες που μένουν κενές > 1–2 έτη, να προβλέπουν εξαιρέσεις (όπως ιδιοκατοίκηση, επισκευές, αγορά προς πώληση, νομικές εκκρεμότητες, κ.λπ.), ώστε να μην τιμωρούν “ειλικρινείς” κατόχους αλλά να “στοχεύουν” spe­culators. Π.χ. στη Γαλλία υπάρχουν εξαιρέσεις αν το σπίτι δεν ήταν βιώσιμο (ανάγκη σημαντικών εργασιών) ή ενοικιαζόταν / πωλούνταν. Η “φόρος γης” (land-value tax) αποδεικνύεται — βάσει θεωρίας και εμπειρίας — ως ίσως το πιο “δίκαιο” και αποτελεσματικό: τιμωρεί την αδρανή κατοχή γης, χωρίς να παρεμβαίνει στην κατοικία ή χρήσεις· ενθαρρύνει densification, αξιοποίηση, κοινωνικό όφελος. Τι μπορεί να σημαίνουν αυτά για την περίπτωση της Λεμεσού Η εισαγωγή φόρου/επιβάρυνσης σε κενές κατοικίες ή εγκατελειμμένα plots θα μπορούσε να “ξεπαγώσει” μέρος της γης που σήμερα μένει ανεκμετάλλευτη — κάτι ιδιαίτερα χρήσιμο αν υπάρχει πίεση γης, τουρισμός ή αυξημένη ζήτηση κατοικίας. Αν σχεδιαστεί με προσοχή (εξαιρέσεις για ιδιοκατοίκηση, για plots υπό ανέγερση, για πρώτες κατοικίες, κ.λπ.), δεν θα τιμωρεί “καλωπιστικά” ακίνητα αλλά κυρίως speculative / κερδοσκοπικά holdings. Ο Δήμος θα μπορούσε να αξιοποιήσει τα πρόσθετα έσοδα για δημόσιες υποδομές, έργα, κοινωνική στέγη ή αναπλάσεις — κάτι που ταιριάζει με τα ενδιαφέροντά σου σε BRT, 3D-χάρτες, κοινωνικά έργα, δημόσια υποδομή κ.λπ. Η πολιτική αυτή μπορεί να αποτελέσει μέρος ευρύτερου στρατηγικού πλάνου για βιώσιμη — κοινωνικά δίκαιη — ανάπτυξη γης, αντί για άναρχη ή υπο αξιοποιημένη επέκταση. Ας δούμε με πραγματικά δεδομένα / στοιχεία από την έρευνα και πολιτικές που εφαρμόστηκαν σε ευρωπαϊκές/διεθνείς πόλεις για φόρους σε «κενές / αδρανείς / μη χρησιμοποιούμενες» κατοικίες ή ακίνητα. 📊 Τι δείχνουν τα στοιχεία — αποτελέσματα από πολιτικές “vacancy tax” Περίπτωση / Πόλη / Νομοθεσία / ΜελέτηΤι μέτρο εφαρμόστηκε / Τι αφορούσεΑποτελέσματα / Μετρήσιμα οφέλη / ΠαρατηρήσειςTaxe sur les logements vacants (TLV) / Taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) — Γαλλία (πόλεις με υψηλή πίεση στέγης / “zones tendues”)Ετήσιος φόρος σε κατοικίες που είναι κενές πάνω από 1 χρόνο (ή 2+ χρόνια, ανά περίπτωση), με ποσοστό επί της θεωρητικής ενοικιαστικής αξίας (cadastral rental value). Συνήθως: 17% τον πρώτο χρόνο, 34% από δεύτερο και μετά. Σύμφωνα με μελέτη, η εισαγωγή του φόρου το 1999 σε κάποιους δήμους της Γαλλίας οδήγησε σε μείωση των κενών κατοικιών κατά ~13% μέσα σε ~4 χρόνια. Οι περισσότερες από τις “παλαιές” κενές κατοικίες μετατράπηκαν σε κύριες κατοικίες (δηλαδή όχι δευτερεύουσες ή εξοχικές). Η μείωση ήταν μεγαλύτερη εκεί όπου η αρχική αναλογία κενών κατοικιών ήταν ήδη υψηλή — δηλαδή το μέτρο ήταν αποτελεσματικό εκεί που υπήρχε πρόβλημα. Empty Homes Tax / Empty Property Surcharge — σε πόλεις / περιφέρειες της Ισπανίας (π.χ. περιφέρεια Καταλονία)Τοπική επιβάρυνση (surcharge) στον βασικό φόρο ακινήτου (property tax, IBI) για κατοικίες που παραμένουν “μόνιμα αδρανείς / κενές” για 2–3+ χρόνια χωρίς αιτιολογία. Σύμφωνα με με ρυθμίσεις: π.χ. +50% για 2 χρόνια κενές, +100% για 3 χρόνια, +150% αν ο ιδιοκτήτης έχει πολλές τέτοιες ιδιοκτησίες στην ίδια περιοχή. Σύμφωνα με αναλύσεις που επικαλούνται Ινστιτούτο Οικονομικών της Καταλονίας, η μέση αναλογία κενών κατοικιών σε πόλεις > 50.000 κατοίκων φτάνει ~ 12.3%. Με “φυσικό” δείγμα (χωρίς παρεμβάσεις) το “φυσιολογικό” ποσοστό εκτιμάται γύρω στο 5%. Η επιβολή του φόρου θεωρείται — τουλάχιστον θεωρητικά — ως εργαλείο πίεσης προς αξιοποίηση ή πώληση / ενοικίαση. Ωστόσο, έχει επισημανθεί ότι ένα βασικό πρόβλημα είναι η νομική / διοικητική δυσκολία στον καθορισμό του τι θεωρείται “κενή / αδρανής κατοικία” — αυτό συχνά εμποδίζει ή αποθαρρύνει την πρακτική εφαρμογή του φόρου. Έρευνα / μελέτη για φόρο σε “vacant housing” — γενικότερα (επιστημονική αξιολόγηση)Μελέτη σε επίπεδο “natural experiment” για την εισαγωγή φόρου κενού κατοικίας στη Γαλλία (1999), με χρήση διοικητικών δεδομένων (όλες οι μονάδες κατοικιών σε όλη τη χώρα, 1995-2013). Τα αποτελέσματα δείχνουν στατιστικά σημαντική μείωση της τάξης 0.8 ποσοστιαίων μονάδων στην απόλυτη αναλογία κενού — που αντιστοιχεί σε ~13% μείωση από το επίπεδο πριν τον φόρο. Η μείωση αφορά κυρίως μακροχρόνια αχρησιμοποίητες κατοικίες, ενώ δεν φαίνεται να προκάλεσε σημαντική αύξηση νέας δόμησης στο μεσοπρόθεσμο. Συγκριτικές μελέτες / αναφορές στην Ευρώπη — μέγεθος του προβλήματος / διαθεσιμότητα “κενού αποθέματος”Σύμφωνα με ευρωπαϊκή μελέτη: πάνω από 38 εκατομμύρια παραδοσιακές κατοικίες στην Ευρώπη είναι “unoccupied” — δηλαδή κενές, ή χρησιμοποιούνται ως δευτερεύουσες / εποχιακές κατοικίες, ή απλά αδρανείς. Αυτό υποδηλώνει πως το φαινόμενο είναι ευρύ — με μεγάλη “δεξαμενή” αδρανών κατοικιών/ακινήτων, που αν ενεργοποιηθεί η χρήση τους (μέσω φόρων ή άλλων πολιτικών) μπορεί να συμβάλει σημαντικά στην αύξηση διαθεσιμότητας κατοικιών / χρήσης γης — χωρίς να απαιτείται μαζική νέα δόμηση. Τι μαθαίνουμε από τα στοιχεία — πλεονεκτήματα & περιορισμοί Πλεονεκτήματα / Οφέλη Ο φόρος σε κενές / αδρανείς κατοικίες μπορεί να μειώσει αισθητά (π.χ. ~ 13%) το ποσοστό μακροχρόνιας κενότητας — δηλαδή κατοικίες που “κάθονται άδειες” να επιστρέψουν στην αγορά. (παράδειγμα Γαλλίας). Οι πρώην “νεκρές” κατοικίες συχνά γίνονται πρώτες κατοικίες (primary residences), άρα αυξάνεται η διαθεσιμότητα κατοικιών για μόνιμη κατοίκηση, όχι απλώς για εξοχική χρήση ή επένδυση. Το μέτρο μπορεί να επιδράσει χωρίς να απαιτείται νέα δόμηση — δηλαδή αξιοποιείται υπάρχουσα κατοικία / γη, κάτι που βοηθά ιδίως σε περιοχές με περιορισμένη γη / υποδομές, ή με περιβαλλοντικά / πολεοδομικά όρια. Ο φόρος δημιουργεί εισόδημα για το κράτος / δήμο, προσφέροντας πόρους που μπορούν να ανακατευθυνθούν σε κοινωνική στέγη, υποδομές, δημόσιες υπηρεσίες — κάτι που συνάδει με τις πολιτικές αστικής αναγέννησης και κοινωνικής συνείδησης. Περιορισμοί & Προβληματισμοί Η οριστική «κατάταξη» μιας κατοικίας ως “κενή / αδρανής” δεν είναι πάντα εύκολη: χρειάζονται ξεκάθαροι νόμοι, δηλώσεις κατόχων, έλεγχος — αλλιώς υπάρχει νομική / διοικητική ασάφεια. Αυτό επισημαίνεται στην Ισπανία / Καταλονία. Σε μερικές περιπτώσεις, αν ο φόρος δεν είναι αρκετά “βαρύς”, δεν δημιουργεί πραγματικά κίνητρο — ειδικά αν οι ιδιοκτήτες προτιμούν να πληρώσουν παρά να νοικιάσουν ή πωλήσουν. (π.χ. όπως αναφέρεται για πιο “απαλά” σχήματα φόρου κατοικίας αδράνειας σε κάποιες χώρες) Ο φόρος από μόνος του δεν εγγυάται χαμηλότερα ενοίκια ή πιο προσιτή στέγη — δηλαδή μπορεί να αυξήσει τη διαθεσιμότητα, αλλά να μην αγγίξει το θέμα της προσβασιμότητας (affordability). Αυτό διαπιστώνεται σε μελέτη σε περιοχή που εφάρμοσε τέτοιο φόρο (μείωση κενού χωρίς σημαντική επίδραση στα ενοίκια). Αν δεν συνδυαστεί με πολιτικές στέγης, ρύθμιση αγοράς, κοινωνική κατοικία, προδιαγραφές χρήσης γης — υπάρχει κίνδυνος ο φόρος να αποβεί περιορισμένος ή “καρικατούρα” μέτρου, χωρίς ουσιαστικό κοινωνικό όφελος. Χρήσιμα όλα αυτά, αλλά ως μέρος ενός ευρύτερου σχεδίου

Τα δεδομένα δείχνουν πως φόροι σε κενές / αδρανείς κατοικίες / ακίνητα μπορούν να αποδώσουν: μείωση κενού, αύξηση διαθέσιμων κατοικιών, καλύτερη αξιοποίηση της γης — χωρίς να απαιτούνται νέες κατασκευές.

Ωστόσο — δεν είναι “μαγική λύση”: χρειάζεται σωστός σχεδιασμός, σαφής νομικός ορισμός, κοινωνικές εξαιρέσεις και συνδυασμός με άλλες πολιτικές στέγης/αστικής ανάπτυξης για να έχει ουσιαστικό και δίκαιο αποτέλεσμα.

Φορολόγηση Αδρανών / Αχρησιμοποίητων Τεμαχίων & Κενών Ακινήτων στον Δήμο Λεμεσού Πρόταση πολιτικής για βιώσιμη αξιοποίηση γης, αύξηση διαθεσιμότητας κατοικίας και μείωση αστικών ανισοτήτων 1. Γιατί απαιτείται η πολιτική

Η Λεμεσός αντιμετωπίζει έντονη πίεση γης, αύξηση στις τιμές κατοικίας, αστική συμφόρηση και υποβάθμιση συγκεκριμένων περιοχών λόγω εγκαταλελειμμένων τεμαχίων ή κενών κτιρίων. Παράλληλα, μεγάλος αριθμός ιδιοκτησιών παραμένει αδρανής — είτε ως επένδυση, είτε λόγω έλλειψης κινήτρων για αξιοποίηση.

Η διεθνής εμπειρία (Γαλλία, Ισπανία, Λουξεμβούργο) αποδεικνύει ότι η επιβολή στοχευμένου φόρου σε αδρανή ακίνητα μπορεί να μειώσει σημαντικά τη μακροχρόνια αχρησία (έως και 13%) και να επαναφέρει αυτές τις μονάδες στην αγορά για κατοίκηση.

Η παρούσα πολιτική στοχεύει να αποτελέσει εργαλείο:

κοινωνικής δικαιοσύνης ορθολογικής χρήσης γης βελτίωσης αστικού περιβάλλοντος ενίσχυσης του αποθέματος κατοικίας αύξησης εσόδων για δημόσιες υποδομές 2. Στόχοι της πολιτικής Μείωση μακροχρόνιας κενότητας κατοικιών & αδρανούς γης. Απελευθέρωση ακινήτων προς ενοικίαση/πώληση ή προς αξιοποίηση. Αναζωογόνηση υποβαθμισμένων περιοχών. Διεύρυνση φορολογικής βάσης χωρίς αύξηση φόρων στους ενεργούς πολίτες. Χρηματοδότηση κοινωνικής στέγης, πράσινων έργων και αστικών υποδομών. 3. Ορισμοί (ξεκάθαροι νομικοί ορισμοί – κρίσιμο σημείο) 3.1 Αδρανές τεμάχιο

Ορίζεται ως οικόπεδο ή τεμάχιο εντός δημοτικών ορίων που:

είναι άκτιστο, βρίσκεται εντός ζώνης όπου επιτρέπεται δόμηση, δεν χρησιμοποιείται για οποιονδήποτε σκοπό πέραν της απλής κατοχής, παραμένει στην κατάσταση αυτή για διάστημα άνω των 24 μηνών. 3.2 Κενό / αχρησιμοποίητο ακίνητο

Κατοικία ή κτίριο που για διάστημα άνω των 12 μηνών:

δεν κατοικείται μόνιμα, δεν ενοικιάζεται, δεν χρησιμοποιείται για επαγγελματική/λειτουργική χρήση, δεν βρίσκεται σε αποδεδειγμένη ανακαίνιση. 3.3 Εξαιρέσεις Κληρονομικά ακίνητα εντός πρώτων 24 μηνών από μεταβίβαση. Ακίνητα υπό ενεργή διαδικασία αδειοδότησης. Ακίνητα σε ανακαίνιση με επίσημη δήλωση εργασιών. Ακίνητα με νομικά/κτηματολογικά εμπόδια. 4. Προτεινόμενη φορολογική κλίμακα 4.1 Για αδρανή τεμάχια Διάστημα αδράνειαςΠρόσθετη χρέωση επί του δημοτικού φόρου γης0–24 μήνες0%24–48 μήνες+25%48–72 μήνες+50%> 72 μήνες+100% (διπλασιασμός φόρου)

➡ Ισχυρό κίνητρο για αξιοποίηση ή πώληση.

4.2 Για κενές κατοικίες / κτίρια Διάστημα κενότηταςΠρόσθετη χρέωση12–24 μήνες+30%24–36 μήνες+60%>36 μήνες+120%

➡ Η λογική ακολουθεί το γαλλικό και ισπανικό μοντέλο που αποδεδειγμένα μειώνει την κενότητα.

5. Μηχανισμός εφαρμογής & παρακολούθησης 5.1 Δήλωση ιδιοκτήτη

Ετήσια δήλωση χρήσης ακινήτου, με δυνατότητα ηλεκτρονικής υποβολής.

5.2 Διασταύρωση δεδομένων Δήμος ΑΗΚ (κατανάλωση ηλεκτρικού -> δείκτης κατοίκησης) Υδατοπρομήθεια ΤΑΠ Κτηματολόγιο ΕΟΑ 5.3 Έλεγχος / επιθεώρηση

Δειγματοληπτικοί έλεγχοι σε ακίνητα που δηλώνονται ως «κενά».

5.4 Μηχανισμός ενστάσεων

Απλή διαδικασία εντός 30 ημερών με τεκμηρίωση.

6. Πού θα χρησιμοποιούνται τα έσοδα (πολύ σημαντικό για πολιτική αποδοχή)

Τα έσοδα από τον φόρο θα κατευθύνονται αποκλειστικά σε:

Κοινωνική κατοικία / affordable housing. Αναπλάσεις υποβαθμισμένων περιοχών. Αστικό πράσινο / πάρκα / μικρο-αναβαθμίσεις γειτονιών. Αστική κινητικότητα (π.χ. BRT, πεζοδρόμια, ποδηλατόδρομοι). Ενίσχυση πολιτικών για άστεγους.

➡ Εξασφαλίζεται κοινωνική ανταποδοτικότητα και πολιτική νομιμοποίηση.

7. Αναμενόμενα οφέλη για Λεμεσό Μείωση αδρανούς γης & αύξηση προσφοράς κατοικίας. Αναζωογόνηση εγκαταλελειμμένων ζωνών της πόλης. Αύξηση εσόδων για έργα δημοσίου συμφέροντος. Μείωση κερδοσκοπίας / “παρκαρίσματος” γης. Καλύτερη αξιοποίηση της περιορισμένης γης εντός της πόλης. Αντικίνητρο σε επενδυτές που κρατούν οικόπεδα κενά επί χρόνια. 8. Ευρωπαϊκή τεκμηρίωση για υποστήριξη της πολιτικής Γαλλία: Μείωση μακροχρόνιων κενών κατοικιών κατά ~13% μέσα σε 4 χρόνια. Καταλονία: Surcharge 50–150% για κενά ακίνητα >3 ετών. Λουξεμβούργο: Τοπικές κοινότητες επιβάλλουν ειδικό φόρο σε κενά οικόπεδα προς ανάπτυξη. Εσθονία & LVT: Φόρος αξίας γης → ενθαρρύνει αξιοποίηση γης με υψηλή αποτελεσματικότητα.

Όλα τα παραπάνω συνάδουν με σύγχρονες στρατηγικές αστικής βιωσιμότητας.

9. Συμπέρασμα

Η εισαγωγή φόρου σε αδρανή τεμάχια και κενές κατοικίες στη Λεμεσό μπορεί να αποτελέσει ουσιαστικό εργαλείο:

για καλύτερη χρήση γης, για αύξηση προσφοράς κατοικίας, για περιορισμό κερδοσκοπίας, για βελτίωση του αστικού περιβάλλοντος, για ενίσχυση κοινωνικών έργων.

Η πολιτική είναι εφαρμόσιμη, τεκμηριωμένη και κοινωνικά δίκαιη — αρκεί να συνδυαστεί με διαφάνεια, σωστούς ορισμούς και σαφή μηχανισμό εξαιρέσεων.

Η παρούσα πρόταση πολιτικής εισηγείται την εισαγωγή στοχευμένης φορολόγησης σε αδρανή τεμάχια και κενά ακίνητα εντός των ορίων του Δήμου Λεμεσού. Στόχος είναι η μείωση της μακροχρόνιας αχρησίας γης και κατοικιών, η αύξηση της διαθέσιμης κατοικίας και η βελτίωση του αστικού περιβάλλοντος, χωρίς επιπλέον επιβάρυνση για τους ενεργούς ιδιοκτήτες και τους μόνιμους κατοίκους.

Η διεθνής εμπειρία (ιδίως από τη Γαλλία και την Ισπανία) δείχνει ότι ειδικός φόρος σε κενά ακίνητα μπορεί να μειώσει τη μακροχρόνια κενότητα έως και κατά 13% σε λίγα χρόνια, επαναφέροντας σημαντικό αριθμό κατοικιών στην αγορά ως κύριες κατοικίες. Αυτό επιτυγχάνεται χωρίς ανάγκη μαζικής νέας δόμησης, αλλά μέσω αξιοποίησης του υφιστάμενου αποθέματος.

Κύριοι στόχοι της πολιτικής:• Μείωση της μακροχρόνιας κενότητας κατοικιών και αδρανούς γης.• Απελευθέρωση ακινήτων προς αξιοποίηση, ενοικίαση ή πώληση.• Αναζωογόνηση υποβαθμισμένων περιοχών και βελτίωση της εικόνας της πόλης.• Διεύρυνση της φορολογικής βάσης με δίκαιο και στοχευμένο τρόπο.• Δημιουργία πρόσθετων εσόδων για κοινωνική πολιτική στέγης και αστικές υποδομές.

Βασικά στοιχεία της πρότασης:• Ορισμός «αδρανούς τεμαχίου» (άκτιστο, εντός ζώνης δόμησης, αδρανές >24 μήνες).• Ορισμός «κενού ακινήτου» (μη κατοικούμενο, μη ενοικιαζόμενο, μη χρησιμοποιούμενο >12 μήνες).• Κλιμακωτή πρόσθετη φορολόγηση σε σχέση με τη διάρκεια αδράνειας/κενότητας.• Σαφές πλαίσιο εξαιρέσεων (κληρονομικά, ανακαινίσεις, νομικά εμπόδια, κ.λπ.).• Διασταύρωση δεδομένων με άλλους φορείς (ΑΗΚ, ύδρευση, κτηματολόγιο).• Δέσμευση ότι τα έσοδα θα κατευθύνονται σε κοινωνικές και αστικές παρεμβάσεις.

Η πρόταση μπορεί να αποτελέσει κεντρικό εργαλείο για πιο δίκαιη, βιώσιμη και κοινωνικά ωφέλιμη αστική ανάπτυξη στη Λεμεσό, συμπληρωματικά με άλλα εργαλεία πολεοδομικής και κοινωνικής πολιτικής.