Новое приложение обещает улучшить рынок аренды, отфильтровав плохих арендаторов, но оно вряд ли решит тяжелую ситуацию на Кипре.
Приложение называется Tenant Credit Check Tool (TCCT), и оно является детищем 28-летнего Кристоса Клиридиса, который после нескольких лет жизни (и аренды) в Лондоне и Амстердаме вернулся на Кипр и был шокирован, обнаружив, как мало от него ожидают как от потенциального арендатора.
«Дайте мне знать, что вам нужно от меня», — вспоминает он, обращаясь к агенту, отвечающему за недвижимость. "Договор, расчетная ведомость - что вам от меня нужно?" А агент ответил: "Ничего. Вы хороший парень. Просто пришлите мне депозит и первый месяц вперед".
«И я был шокирован», — сказал Клиридис в интервью «Cyprus Mail».
Его приложение призвано обеспечить хотя бы беглую проверку кредитоспособности с использованием Open Banking API — одобренного ЕС инструмента, который создает безопасный интерфейс между банками и третьими сторонами, позволяя последним получать доступ к банковским данным клиента с явного согласия клиента.
«Он считывает только те данные, которые общедоступны через эти API», — говорит Клиридес.
Процесс достаточно прост. Потенциальный арендатор получает уведомление по электронной почте от платформы (расположенной в Proper Property, публикации Clerides о недвижимости) с просьбой предоставить данные своего основного банковского счета, который он использует для ежедневных транзакций, и дать согласие на сбор данных за предыдущие три месяца.
Затем алгоритм TCCT имеет «доступ к этим данным в режиме чтения, данные не сохраняются».
Проводится проверка, затем "арендодатель или агент получит балл. Только балл, ничего больше, никаких слов, ничего". Это не «балл» в смысле рейтинга, а число — «скажем, 1000», — представляющее собой расчет алгоритма того, сколько арендной платы этот человек «способен платить каждый месяц, исходя из транзакций».
Конечно, в кредитных оценках нет ничего нового, но TCCT — это быстро и просто, оно специально ориентировано на рынок недвижимости, а также отличается прямым подключением к банковскому счету субъекта.
Клиридес изо всех сил старается подчеркнуть, что приложение видит "не суммы, а только транзакции. Алгоритм не может видеть цифры из-за GDPR...
«Все данные анонимизированы – ни имени, ни описания, ни конфиденциальных данных». Он не может считывать доход клиента или его банковский баланс.
По его словам, он считывает взаимосвязь между кредитными и дебетовыми транзакциями, то есть поступления и вывода денег, оценивая, «стабильны ли деньги».
На прямой вопрос, как он может получить число, если он не видит цифр – другими словами, не видит ценности каждой транзакции – он повторяет, что "то, что он анализирует, это поток и последовательность транзакций. Насколько стабильно деньги приходят и уходят и существует ли баланс между кредитом и дебетом".
Тем не менее, неясно, будет ли приложение совместимо с политикой защиты данных местных банков.
Источники в банковской сфере подчеркнули, что это не так просто и что даже при согласии субъекта GDPR и банковское законодательство требуют проведения оценки воздействия, прежде чем любые личные данные могут быть переданы третьим лицам – хотя их комментарии не были адресованы конкретно TCCT, с которым они были незнакомы.
Насколько полезным будет этот новый инструмент?
«Представьте, что вы переходите от 0 к 1», — отвечает Клиридес, — имея в виду, что в нынешней ситуации нулевой безопасности любая безопасность является «огромным шагом».
Но, конечно, это ничего не говорит о характере человека или его намерениях. Наличие денег в банке не является гарантией надежности арендатора.
"Определенно. Вы можете быть миллионером и [все равно] решить: "Я не буду платить своему арендодателю".
Это правда, и это касается сути вопроса. По словам Киприаноса Теохаридиса, президента Кипрской организации владельцев земли и недвижимости, существует хроническая проблема с неплатежеспособными арендаторами.
"У нас есть много, много случаев, - рассказал он газете "Cyprus Mail", - когда человек владеет недвижимостью, которая заложена в банке. Они сдают в аренду арендатору, арендатор не платит им, их план состоял в том, чтобы использовать деньги за аренду для оплаты ежемесячного платежа, они не могут оплатить взнос - поэтому банк забирает недвижимость и ликвидирует ее еще до того, как они успевают обратиться в суд и получить деньги".
Серьезным препятствием, говорит Теохарид, и причиной того, что ситуация исключительно плоха, даже по сравнению с другими странами, является чрезвычайно медленная работа системы правосудия.
Споры между арендодателями и арендаторами неизбежны – "но если бы спор мог дойти до суда и быть урегулирован в течение 1-2 месяцев, проблемы не было бы. К сожалению, здесь происходит то, что рассмотрение вашего дела может занять пять лет".
Недобросовестные арендаторы эксплуатируют систему, не платя арендную плату, зная, что обращение в суд непомерно запрещено, и, конечно, выселение невозможно без постановления суда – не говоря уже о том, что через пять лет «полиции может потребоваться еще два или три года, чтобы выполнить постановление», – добавляет Теохаридес.
Законодательство, направленное на решение этой проблемы, приходит медленно. Последнее существенное изменение произошло в январе 2020 года, когда был принят закон, упрощающий выселение из так называемой «контролируемой» недвижимости — старых зданий, подпадающих под действие Закона о контроле за арендной платой, где руки арендодателя еще более связаны.
Это тема сама по себе – и, например, она лежит в основе недавней волны обрушений балконов в Лимассоле, говорит Теохаридес, в результате того, что бессильные владельцы остались без стимула поддерживать собственность.
Неконтролируемая недвижимость, предположительно, отличается от других, поскольку ею управляет свободный рынок – и парадокс заключается в том, что такие места, как Лимассол, с его растущими ценами, во многом являются рынком арендодателей.
Можно было бы ожидать, что жадные арендодатели будут использовать приложение для фильтрации арендаторов, стремящееся отсеять претендентов, которые не могут позволить себе непомерную арендную плату, но вместо этого оно продвигается с более скромной целью — попытаться убедиться, что они вообще платят арендную плату.
Неясно, сможет ли Инструмент проверки кредитоспособности арендаторов иметь какое-либо значение, учитывая все недостатки системы.
«Я верю, что это может помочь», — оптимистично говорит Теохарид. «Это важно и полезно – потому что, когда вы что-то арендуете и впускаете кого-то в свою собственность, полезно знать, с кем вы имеете дело».
В конце концов, в этом и смысл – знать, «с кем имеешь дело». Технологии и приложения вселяют уверенность, но отношения, как и все отношения, также будут руководствоваться тем, что Клиридис называет нынешним методом «рукопожатий и инстинктов» – предположительно, на что тот агент по недвижимости полагался, когда сказал ему: «Ты хороший парень».
Это приложение «не заменяет человеческое суждение», подтверждает его разработчик.
«Он просто дополняет его данными, чтобы сделать процесс более справедливым и прозрачным для обеих сторон».
