Павлос Лойзу, генеральный директор Ask Wire
Кипр и Греция имеют общую точку отсчета в сфере недвижимости и услуг, но их баланс демонстрирует две разные модели развития. Кипр все еще «строит» свою экономику. Греция, напротив, живет в основном за счет того, что у нее уже есть.
В последние годы на Кипре деятельность, связанная с недвижимостью, составляет примерно 15–16% ВВП страны и является одним из самых высоких показателей в Европе. Около двух третей приходится на доходы от аренды и управления недвижимостью, а остальная часть — на строительство. В таких городах, как Лимассол или Ларнака, каждую третью новую квартиру покупают иностранцы (если не больше), а крупные проекты, такие как пристани для яхт, туристические комплексы и энергетические объекты, меняют целые районы. Эта зависимость имеет две стороны, поскольку, с одной стороны, строительство создает рабочие места и привлекает капитал, но с другой стороны, оно делает экономику более уязвимой.
Цены на жилье (дома и квартиры) выросли более чем на 25% с 2020 года, и как Центральный банк, так и МВФ предупреждают о потере доступности и росте неравенства. Замораживание крупного проекта или сокращение внешних рынков может напрямую отразиться на ВВП, поскольку Кипр развивается путем «строительства» и его развитие зависит от внешних циклов.
Греция идет другим путем. Деятельность в сфере недвижимости составляет около 11–13% ВВП, а строительство — только 2–3%, при этом небольшой рост обусловлен проектами Европейского фонда восстановления. Рост происходит в основном за счет секторов туризма, судоходства и потребления, а не за счет нового строительства.
Однако в последние годы приток прямых иностранных инвестиций (ПИИ) на греческий рынок недвижимости значительно увеличился, достигнув 40–45% всех ПИИ. Большая часть касается покупки домов по программе «Золотая виза», особенно в Афинах и Салониках. Хотя это поддержало рынок и возродило интерес к реконструкции, это не привело к широкому производству новой недвижимости. Большинство покупок касается существующих квартир и часто совершается с целью получения прибыли от краткосрочной аренды.
Небольшое обновление капитала остается проблемой. Инвестиции составляют 12–13% ВВП и составляют почти половину докризисного уровня. Разрешения на строительство соответствуют трети разрешений 2007 года, а возраст среднего здания превышает 30 лет. Прибыль от туризма и судоходства часто направляется на импорт или погашение кредитов, а не на новую инфраструктуру или производственные проекты.
Все это оказывает прямое влияние на общество, как на Кипре, так и в Греции. На Кипре строительство дает рабочие места, но повышает точность, в то время как в Греции стабильность ограничивает риск, но также и возможности для новых проектов и трудоустройства. Таким образом, используемая модель становится доходом, а не инвестициями.
Что это означает для рынков Кипра и Греции?
• Агенты по недвижимости: На Кипре активность останется высокой, но на покупателей оказывают давление цены. В Греции рынок в основном движим иностранными инвесторами и покупками «Золотой визы», с меньшим количеством новых разработок.
• Инвесторы: Кипр предлагает более высокую доходность, но также и большую волатильность. В Греции более стабильная доходность, особенно в сфере аренды и туристической недвижимости, с меньшим риском.
• Оценщики: на Кипре требуется понимание быстро меняющихся ценностей из-за иностранных притоков, тогда как в Греции требуется точность в оценке старой недвижимости и ограниченное количество операций.
• Строители и агентства развития: Кипр имеет возможности для более доступных и энергоэффективных проектов, а Греция — для ремонта и повторного использования существующей недвижимости при поддержке европейских фондов.
Таким образом, мы видим, что Кипр готовится к росту, а Греция использует свой существующий запас недвижимости для поддержания траектории своего роста. Обе экономики выстояли после кризиса, и следующая ставка – это баланс. Кипр призван диверсифицировать свое развитие, соединив его с другими секторами, помимо недвижимости и Греции, чтобы превратить иностранный интерес в реальное возобновление инвестиций.
