Элени Филиппу
Городской пейзаж на Кипре, несомненно, изменился за последние 30 лет. Раньше он был застроен в основном отдельными или двухквартирными домами, а теперь изобилует многоквартирными домами, жилыми комплексами или комплексами домов, виллами или мезонетами (или любой их комбинацией).
Почти все такие объекты включают общие помещения и удобства для владельцев и жильцов, и во многих случаях управление такими «совместными» или «общими» территориями является причиной страданий владельцев. Комплекс с общественными территориями иногда можно назвать «горизонтально разделенным», и это, по сути, означает, что объекты недвижимости, являющиеся частью такого комплекса, фундаментально связаны друг с другом.
«Общественные территории» — это те части зданий, построек или комплексов, которые используются всеми владельцами, и это территории, которые не принадлежат конкретно какому-либо конкретному владельцу. Места общего пользования могут различаться в зависимости от комплекса и могут представлять собой бассейны, крыши, лестничные клетки, сады, парковочные места, частные дороги и т. д.
Чтобы пролить свет на применимые правила, ниже приведен список из 10 вещей, о которых следует знать владельцам недвижимости в жилых комплексах с помещениями общего пользования:
1.Общественные части комплекса показаны на архитектурных планах, которые готовятся изначально и передаются властям для получения разрешения на строительство. Застройщик, строящий комплекс, представит в Земельный кадастр утвержденные архитектурные планы и соответствующее разрешение на строительство с четко обозначенными территориями общего пользования, чтобы Земельный кадастр мог их зарегистрировать.
При условии соблюдения разрешения на строительство обычно Земельный кадастр выдает отдельные документы, подтверждающие право собственности на каждую единицу жилья в комплексе, и эти документы, подтверждающие право собственности, также включают процент владения общественными территориями, принадлежащими указанный агрегат. Сами общественные территории будут пронумерованы Земельным кадастром и указаны в «планах файлов» Земельного кадастра.
2. Застройщик, строящий комплекс, может (до выдачи отдельных правоустанавливающих документов на каждую жилую единицу комплекса) закрепить за одним конкретным объектом права исключительного пользования определенной территорией. Например, квартира 104 может иметь исключительное право пользования парковочным местом под номером 14. Это означает, что указанное парковочное место не будет частью общественных зон и будет принадлежать исключительно номинированной квартире. Это может касаться парковочных мест, складских помещений, частей крыши (садов на крыше) и т. д. Очень часто споры возникают по поводу парковочных мест и использования их в комплексах. Проще говоря, если парковочное место не было четко выделено для исключительного использования какого-либо конкретного объекта недвижимости в комплексе, оно является частью общественных территорий и может использоваться как таковое любым из владельцев.
3. Комплексы с местами общего пользования должны иметь Управляющий комитет (УК), сформированный владельцами, и УК несет ответственность за надзор за содержанием и надлежащим содержанием мест общего пользования, а также за страхование ответственности перед третьими лицами в отношении зон общего пользования. Это особенно важно для комплексов с бассейнами. Обязательство по созданию МК действует независимо от того, проживают ли владельцы в комплексе, и независимо от уровня «участия», которое владельцы желают иметь в обслуживании комплекса. МК может решить, насколько «активными» они хотят быть в процессе содержания и содержания общественных территорий. Например, некоторые очень активные MC могут заниматься всем обслуживанием общественных территорий напрямую, нанимая отдельных лиц или компании для выполнения отдельных задач (например, чистка бассейна, садоводство и т. д.), и это требует мониторинга.
Другие МК предпочитают быть менее «активными» и нанимают управляющую компанию, которая будет заниматься всем обслуживанием общественных территорий за них, причем услуги будут перечислены и изложены в контракте. Однако существуют решения, принимаемые УК, которые нельзя делегировать управляющей компании, и УК необходимо создать в любом случае.
4. МК является юридическим лицом и поэтому может предъявлять иски и быть ответчиком по иску.
5. MC должен вести бухгалтерские книги и счета, которые могут быть проверены владельцами, если они того потребуют.
6. Закон предусматривает ряд правил, регулирующих эксплуатацию и управление комплексами с местами общего пользования, и именно эти правила чаще всего используют МК. Если собственники комплекса желают иметь свои собственные правила, отличающиеся от типовых положений, предусмотренных законом, это можно сделать при условии соблюдения надлежащей процедуры и достижения соответствующего консенсуса собственников.
7. Владельцы недвижимости в комплексах имеют право голоса в соответствии с их долей владения общественными территориями. Процент владения указывается в каждом индивидуальном документе о праве собственности, когда он выдается земельным кадастром.
8. Все владельцы недвижимости в комплексе, имеющие права на общественные территории, по закону обязаны оплачивать свою долю расходов на содержание и содержание общественных территорий. Сумма, требуемая владельцами для оплаты содержания территорий общего пользования, обычно известна как «общие расходы» или «коммунальные платежи». Общие расходы должны быть рассчитаны для каждого владельца на основе доли собственности каждого владельца на общественные территории, как указано в его индивидуальном документе о праве собственности.
9. Владельцы-неплательщики могут быть привлечены к ответственности со стороны МК, а также теряют право голоса на общих собраниях собственников.
10. Не допускается внесение изменений в общественные зоны или отдельные объекты недвижимости в комплексах, которые изменили бы утвержденные архитектурные планы комплекса в отношении внешнего вида отдельных объектов недвижимости или общественных зон, если только не будет достигнуто согласие всех владельцев. . Например, ни один владелец не может «закрыть» балкон, построить гараж, пристроить пристройку к своей собственности и т. д., если это не одобрено 100 процентами владельцев и при условии, что зонирование и другие условия также позволяют это. Для любого такого изменения необходимо будет подать заявку властям на получение необходимых разрешений на строительство. Владельцы могут приступить к внутренним изменениям своей собственности при условии, что они не увеличивают крытую площадь своей квартиры, а также при условии, что они не нарушают структурную целостность здания (например, удаление колонн и т. д.).
К сожалению, по закону владелец, продающий свою недвижимость в комплексе, не обязан предоставлять доказательства оплаты общих расходов, прежде чем ему будет разрешено распоряжаться своим имуществом. Это было оставлено в руках тех покупателей и их юристов, которые достаточно старательны, чтобы запросить и потребовать такое подтверждение урегулирования. В других случаях покупатель может быть очень неприятно удивлен, обнаружив, что он приобрел недвижимость, за которую так и не были оплачены общие расходы или по которой может возникнуть нерешенный спор.
Несомненно, правильно обслуживаемый комплекс повышает ценность жилых единиц, которые являются его частью, и для того, чтобы это произошло, все владельцы должны платить свою справедливую долю затрат на содержание. В сентябре 2023 года в Палату представителей был внесен долгожданный законопроект, целью которого является регулирование управления общественными территориями. Новое законодательство, когда оно будет принято, станет мощным оружием в арсенале управляющих комитетов, которое позволит им должным образом содержать комплексы и гарантировать, что все владельцы будут последовательны в оплате общих расходов. Согласно законопроекту, подтверждение оплаты общих расходов будет добавлено к другим налогам и разрешениям, которые продавец должен предоставить в Земельный кадастр для успешной продажи и передачи права собственности.
Элени Филиппу (бакалавр права, магистра права, TEP) является партнером Polycarpos Philippou & Associates LLC www.philippoulaw.com
