Της Ελένης Φιλίππου
Το αστικό τοπίο έχει αναμφίβολα αλλάξει στην Κύπρο τα τελευταία 30 χρόνια. Παλαιότερα, κατάσπαρτη από κυρίως μεμονωμένες ή ημιανεξάρτητες κατοικίες, τώρα ξεσπά από πολυκατοικίες, κτίσματα ή συγκροτήματα κατοικιών, βίλες ή μεζονέτες (ή οποιονδήποτε συνδυασμό αυτών).
Σχεδόν όλες αυτές οι εξελίξεις περιλαμβάνουν κοινόχρηστους χώρους και εγκαταστάσεις για ιδιοκτήτες και κατοίκους και πολλές φορές η διαχείριση τέτοιων «κοινόχρηστων» ή «κοινόχρηστων» χώρων προκαλεί στενοχώρια για τους ιδιοκτήτες. Ένα συγκρότημα με κοινόχρηστους χώρους μπορεί μερικές φορές να αναφέρεται ως «οριζόντια διαιρεμένο» και αυτό ουσιαστικά σημαίνει ότι τα ακίνητα που αποτελούν μέρος ενός τέτοιου συγκροτήματος συνδέονται θεμελιωδώς μεταξύ τους.
«Κοινόχρηστοι Χώροι» είναι εκείνα τα μέρη σε κτίρια, έργα ή συγκροτήματα που χρησιμοποιούνται από όλους τους ιδιοκτήτες και πρόκειται για χώρους που δεν ανήκουν σε κανέναν ιδιοκτήτη συγκεκριμένα. Οι κοινόχρηστοι χώροι μπορεί να διαφέρουν ανάλογα με το συγκρότημα και μπορεί να είναι πισίνες, στέγες, κλιμακοστάσια, κήποι, χώροι στάθμευσης, ιδιωτικοί δρόμοι κ.λπ.
Για να ρίξουμε λίγο φως στους κανόνες που ισχύουν, παρακάτω είναι μια λίστα με 10 πράγματα που πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε συγκροτήματα κατοικιών με κοινόχρηστους χώρους:
1.Οι κοινόχρηστοι χώροι ενός συγκροτήματος φαίνονται στα αρχιτεκτονικά σχέδια που εκπονούνται στην αρχή και υποβάλλονται στις αρχές για να λάβουν οικοδομική άδεια. Ο κύριος του έργου που κατασκευάζει το συγκρότημα θα υποβάλει στο Κτηματολόγιο τα εγκεκριμένα αρχιτεκτονικά σχέδια και τη σχετική άδεια ανέγερσης, με ευδιάκριτα προσδιορισμένους τους κοινόχρηστους χώρους ώστε να τα καταχωρίσει το Κτηματολόγιο.
Εφόσον τηρηθεί η οικοδομική άδεια, η συνήθης διαδικασία είναι ότι το Κτηματολόγιο θα εκδίδει τους χωριστούς τίτλους ιδιοκτησίας κάθε οικιστικής μονάδας σε ένα συγκρότημα και αυτοί οι τίτλοι ιδιοκτησίας θα περιλαμβάνουν επίσης το ποσοστό ιδιοκτησίας των κοινόχρηστων χώρων που ανήκει στο η εν λόγω μονάδα. Οι ίδιοι οι κοινόχρηστοι χώροι θα αριθμούνται από το Κτηματολόγιο και θα προσδιορίζονται στα «σχέδια αρχείων» του Κτηματολογίου.
2. Ο κύριος του έργου που κατασκευάζει το συγκρότημα μπορεί (πριν από την έκδοση των χωριστών τίτλων ιδιοκτησίας για κάθε οικιστική μονάδα του συγκροτήματος) να προσαρτήσει συγκεκριμένα δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης συγκεκριμένης περιοχής σε ένα συγκεκριμένο ακίνητο. Για παράδειγμα, το διαμέρισμα 104 μπορεί να έχει την αποκλειστική χρήση του χώρου στάθμευσης με αριθμό 14. Αυτό σημαίνει ότι ο εν λόγω χώρος στάθμευσης δεν θα αποτελεί μέρος των κοινόχρηστων χώρων και θα ανήκει αποκλειστικά στο προτεινόμενο διαμέρισμα. Αυτό μπορεί να ισχύει για θέσεις στάθμευσης, αποθηκευτικούς χώρους, μέρη της στέγης (roof gardens) κ.λπ. Πολύ συχνά προκύπτουν διαφωνίες σχετικά με τις θέσεις στάθμευσης και τη χρήση τους σε συγκροτήματα. Με απλά λόγια, εάν ένας χώρος στάθμευσης δεν έχει σαφώς διατεθεί για την αποκλειστική χρήση οποιουδήποτε συγκεκριμένου ακινήτου στο συγκρότημα, είναι μέρος των κοινόχρηστων χώρων και μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως τέτοιος από οποιονδήποτε από τους ιδιοκτήτες.
3. Τα συγκροτήματα με κοινόχρηστους χώρους πρέπει να διαθέτουν Διαχειριστική Επιτροπή (ΔΣ) που συγκροτείται από τους ιδιοκτήτες και η ΔΣ είναι υπεύθυνη να επιβλέπει τη συντήρηση και τη σωστή συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων και να έχει ασφαλιστική κάλυψη αστικής ευθύνης για τους κοινόχρηστους χώρους. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για συγκροτήματα με πισίνες. Η υποχρέωση σύστασης MC είναι ανεξάρτητα από το εάν οι ιδιοκτήτες διαμένουν στο συγκρότημα και ανεξάρτητα από το επίπεδο «δέσμευσης» που επιθυμούν οι ιδιοκτήτες να έχουν στη συντήρηση του συγκροτήματος. Το MC μπορεί να αποφασίσει πόσο «ενεργός» επιθυμεί να είναι στη διαδικασία συντήρησης και συντήρησης των κοινόχρηστων χώρων. Για παράδειγμα, ορισμένοι MC που είναι πολύ δραστήριοι μπορούν να ασχοληθούν με όλη τη συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων απευθείας προσλαμβάνοντας άτομα ή εταιρείες για να ασχοληθούν με μεμονωμένες εργασίες (π.χ. καθαρισμός πισίνας, κηπουρική κ.λπ.) και αυτό απαιτεί παρακολούθηση
Άλλοι MC επιλέγουν να είναι λιγότερο «ενεργοί» και προσλαμβάνουν μια εταιρεία διαχείρισης για να ασχοληθεί με όλη τη συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων για αυτούς, με τις υπηρεσίες που αναφέρονται και περιγράφονται σε μια σύμβαση. Ωστόσο, υπάρχουν αποφάσεις που πρέπει να λαμβάνονται από ένα MC, οι οποίες δεν μπορούν να ανατεθούν σε εταιρεία διαχείρισης και σε κάθε περίπτωση πρέπει να σχηματιστεί MC.
4. Το MC είναι νομικό όργανο και ως τέτοιο μπορεί να ασκήσει αγωγή και να μηνυθεί.
5. Το MC πρέπει να τηρεί βιβλία και λογαριασμούς, τα οποία μπορούν να επιθεωρηθούν από τους ιδιοκτήτες εάν το ζητήσουν.
6. Ο νόμος προβλέπει ένα σύνολο κανονισμών που διέπουν τη λειτουργία και τη διαχείριση συγκροτημάτων με κοινόχρηστους χώρους και αυτοί είναι οι κανονισμοί που χρησιμοποιούν συχνότερα οι MC. Εάν οι ιδιοκτήτες σε ένα συγκρότημα επιθυμούν να έχουν δικούς τους κανονισμούς που διαφέρουν από τους πρότυπους κανονισμούς που προβλέπονται στο νόμο, αυτό μπορεί να γίνει με την προϋπόθεση ότι ακολουθείται η δέουσα διαδικασία και επιτυγχάνεται η κατάλληλη συναίνεση των ιδιοκτητών.
7. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων επί συγκροτημάτων έχουν δικαίωμα ψήφου ανάλογα με το ποσοστό ιδιοκτησίας των κοινόχρηστων χώρων. Το ποσοστό ιδιοκτησίας αναφέρεται σε κάθε επιμέρους τίτλο ιδιοκτησίας όταν αυτός εκδίδεται από το κτηματολόγιο.
8. Όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων του συγκροτήματος, που έχουν δικαιώματα επί των κοινόχρηστων χώρων, υποχρεούνται από το νόμο να καταβάλουν το μερίδιο του κόστους συντήρησης και συντήρησης των κοινόχρηστων χώρων. Το ποσό που απαιτείται από τους ιδιοκτήτες για να πληρώσουν για τη συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων είναι συνήθως γνωστό ως «κοινά έξοδα» ή «κοινοτικά τέλη». Τα κοινά έξοδα πρέπει να υπολογιστούν για κάθε ιδιοκτήτη με βάση το ποσοστό ιδιοκτησίας κάθε ιδιοκτήτη επί των κοινόχρηστων χώρων, όπως αναφέρεται στον ατομικό τίτλο ιδιοκτησίας ιδιοκτησίας.
9. Οι ιδιοκτήτες που δεν πληρώνουν μπορούν να μηνυθούν από το MC και χάνουν επίσης το δικαίωμα ψήφου στις γενικές συνελεύσεις των ιδιοκτητών.
10. Δεν μπορούν να γίνουν αλλαγές στους κοινόχρηστους χώρους ή σε μεμονωμένα ακίνητα σε συγκροτήματα, που θα άλλαζαν τα εγκεκριμένα αρχιτεκτονικά σχέδια του συγκροτήματος ως προς την όψη των επιμέρους ακινήτων ή των κοινόχρηστων χώρων, εκτός εάν υπάρξει συναίνεση από όλους τους ιδιοκτήτες. . Για παράδειγμα, κανένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να «κλείσει» κανένα μπαλκόνι, να χτίσει γκαράζ, να χτίσει επέκταση στο δικό του ακίνητο κ.λπ. εκτός εάν το έχει εγκρίνει το 100 τοις εκατό των ιδιοκτητών και υπό την προϋπόθεση ότι το επιτρέπουν επίσης η χωροθέτηση και άλλες συνθήκες. Για οποιαδήποτε τέτοια αλλαγή θα πρέπει να υποβληθεί αίτηση στις αρχές για τις απαραίτητες οικοδομικές άδειες. Οι ιδιοκτήτες μπορούν να προβούν σε εσωτερικές αλλαγές στα ακίνητά τους με την προϋπόθεση ότι δεν αυξάνουν την καλυμμένη επιφάνεια της μονάδας τους και επίσης υπό την προϋπόθεση ότι δεν επηρεάζουν τη δομική ακεραιότητα του κτιρίου (π.χ. αφαίρεση υποστυλωμάτων κ.λπ.).
Δυστυχώς, δεν υπάρχει νομική υποχρέωση για έναν ιδιοκτήτη που πουλάει το ακίνητό του σε συγκρότημα να προσκομίσει αποδεικτικό διακανονισμού κοινόχρηστων εξόδων πριν του επιτραπεί να διαθέσει το ακίνητό του. Έχει αφεθεί στα χέρια των αγοραστών και των δικηγόρων τους που είναι αρκετά επιμελείς για να ζητήσουν και να απαιτήσουν τέτοια απόδειξη διακανονισμού. Σε άλλες περιπτώσεις, ένας αγοραστής μπορεί να εκπλαγεί πολύ δυσάρεστα όταν διαπιστώνει ότι αγόρασε ακίνητο για το οποίο δεν διευθετήθηκαν ποτέ κοινόχρηστα έξοδα ή για τα οποία μπορεί να υπάρχει εκκρεμότητα.
Αναμφίβολα, ένα σωστά συντηρημένο συγκρότημα προσδίδει αξία στις οικιστικές μονάδες που αποτελούν μέρος του και για να συμβεί αυτό θα πρέπει όλοι οι ιδιοκτήτες να πληρώσουν το μερίδιο που τους αναλογεί στο κόστος συντήρησης. Τον Σεπτέμβριο του 2023 κατατέθηκε στη Βουλή των Αντιπροσώπων ένα πολυαναμενόμενο νομοσχέδιο, το οποίο στοχεύει στη ρύθμιση της διαχείρισης των κοινόχρηστων χώρων. Η νέα νομοθεσία όταν θεσπιστεί θα είναι ένα μεγάλο όπλο στο οπλοστάσιο των Επιτροπών Διαχείρισης για να μπορέσουν να συντηρήσουν σωστά τα συγκροτήματα και να διασφαλίσουν ότι όλοι οι ιδιοκτήτες είναι συνεπείς με τις πληρωμές των κοινών εξόδων. Με βάση το νομοσχέδιο, στους λοιπούς φόρους και τα εκκαθαριστικά που πρέπει να υποβάλει ένας πωλητής στο Κτηματολόγιο, θα προστεθούν αποδεικτικά εκκαθάρισης κοινών εξόδων για να πετύχει η πώληση και η μεταβίβαση κυριότητας.
Η Ελένη Φιλίππου (LLB, LLM, TEP) είναι συνεργάτης στην Polycarpos Philippou & Associates LLC www.philippoulaw.com
