Η συνιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας, ως μορφή ιδιοκτησιακής σχέσης, προϋποθέτει ισότητα μεταξύ των συνιδιοκτητών και κοινή χρήση ανάλογα με το μερίδιο κάθε συνιδιοκτήτη. Αυτό αποτελεί τη θεμελιώδη βάση πάνω στην οποία λειτουργεί η συνύπαρξη και το δικαίωμα κοινής ιδιοκτησίας.
Η συνεργασία μεταξύ των συνιδιοκτητών γίνεται ακόμη πιο ουσιαστική όταν επιδιώκουν την ανάπτυξη του ακινήτου, όπως η κατεδάφιση ενός παλαιού κτιρίου και η ανέγερση ενός νέου.
Όταν η απογοήτευση αυτού του κοινού σκοπού προκύπτει από μια ρυθμιστική παρέμβαση του κράτους, όπως ο χαρακτηρισμός του ακινήτου ως προστατευόμενης περιοχής, δημιουργείται ένα νέο νομικό και πραγματικό πλαίσιο μέσα στο οποίο επαναπροσδιορίζονται οι σχέσεις κατοχής, χρήσης και οφέλους.
Η ματαίωση του αρχικού σκοπού δεν επηρεάζει την ύπαρξη συνιδιοκτησίας, αλλά συνεπάγεται σημαντικές συνέπειες όσον αφορά τις υποχρεώσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών. Ιδιαίτερη σημασία αποκτά ιδιαίτερα η κατοχή.
Όταν ένας συνιδιοκτήτης ασκεί αποκλειστική κατοχή χωρίς τη συγκατάθεση των άλλων, γεννάται αξίωση αποζημίωσης για τα οφέλη που έχουν στερηθεί οι άλλοι.
Η έννοια της παράνομης παρέμβασης γίνεται κεντρική. δεν απαιτείται βίαιη πράξη, αρκεί ο αποκλεισμός του συνιδιοκτήτη από την άσκηση του δικαιώματός του για χρήση της κοινής περιουσίας.
Υπόθεση ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού
Η απόφαση που εκδόθηκε από τον Πρόεδρο του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού στις 4 Νοεμβρίου αφορούσε τρεις συνιδιοκτήτες που αγόρασαν από κοινού και εξ ολοκλήρου ένα ακίνητο που ενοικίαζαν στο παρελθόν (τρία καταστήματα, τρία επιπλέον δωμάτια, μια αυλή, μια κατοικία στον επάνω όροφο και άλλα) με κοινό στόχο την κατεδάφιση του υφιστάμενου κτιρίου και την ανέγερση.
Ήταν ρητή ή/και σιωπηρή όρος της συμφωνίας τους ότι ο καθένας θα διατηρούσε προσωρινά την κατοχή του καταστήματος που κατείχε πριν από την αγορά, μέχρι να πραγματοποιηθεί η κατεδάφιση και η ανάπλαση.
Αυτή η προοπτική ανατράπηκε οριστικά όταν η ιδιοκτησία κηρύχθηκε προστατευόμενη. Η εξέλιξη αυτή θεωρήθηκε κλασική περίπτωση απογοήτευσης, καθώς κατέστησε τον κοινό στόχο αδύνατο χωρίς υπαιτιότητα των συνιδιοκτητών.
Παρά την απογοήτευση, ένας από τους συνιδιοκτήτες συνέχισε να χρησιμοποιεί το ακίνητο πέρα από το ένα τρίτο μερίδιο που αντιστοιχεί στην ιδιοκτησία του, κατέχοντας ουσιαστικά το 67,92 τοις εκατό των ακινήτων.
Η μονομερής και αυθαίρετη χρήση του, σε συνδυασμό με την παρεμπόδιση της πρόσβασης των άλλων δύο συνιδιοκτητών, αποτέλεσαν τον πυρήνα της διαφοράς, καθώς συνιστούσε τόσο παραβίαση των δικαιωμάτων συνιδιοκτησίας τους όσο και πηγή απώλειας εισοδήματος.
Απώλεια αξίας ενοικίασης
Το δικαστήριο εστίασε στην οικονομική διάσταση της αποκλειστικής κατοχής, αποδεχόμενος την έκθεση αποτίμησης που υπολόγιζε την αξία ενοικίου που θα μπορούσε να έχει δημιουργήσει το ακίνητο.
Με βάση αυτή την αποτίμηση, το δικαστήριο έκρινε ότι το ποσό που έπρεπε να επιδικαστεί στους δύο συνιδιοκτήτες ανήλθε συνολικά σε 299.501,96 € έναντι του συνιδιοκτήτη σε αποκλειστικό επάγγελμα. Το ποσό αυτό αντιπροσώπευε το εισόδημα από ενοίκια που έχασαν σε σχέση με το τμήμα του ακινήτου που κατείχε ο εν λόγω συνιδιοκτήτης πέραν του μεριδίου ιδιοκτησίας του.
Ως εκ τούτου, το δικαστήριο επιδίκασε σε κάθε έναν από τους δύο συνιδιοκτήτες το μισό αυτού του ποσού ως πλήρη αποζημίωση για το εισόδημα από ενοίκια που θα μπορούσαν να λάβουν εάν δεν είχαν αποκλειστεί από την κατοχή.
Εξέδωσε επίσης διάταγμα που ζητούσε από τον συνιδιοκτήτη να τους επιτρέψει, εντός δέκα ημερών από την επίδοση της παραγγελίας, να κατέχουν και να χρησιμοποιούν τόσο το κατάστημα Νο. 1 όσο και την κατοικία στον επάνω όροφο του επίμαχου ακινήτου, σύμφωνα με τα δικαιώματα συνιδιοκτησίας τους.
Το αποτέλεσμα της δικαστικής απόφασης
Με αυτόν τον τρόπο, το δικαστήριο αποκατέστησε την ισότητα που βρίσκεται στο επίκεντρο της συνιδιοκτησίας. Συνιδιοκτήτης που απολαμβάνει αποκλειστικής χρήσης κοινόχρηστου ακινήτου χωρίς τη συγκατάθεση των άλλων δεν αποκτά, από συνήθεια ή με την πάροδο του χρόνου, δικαίωμα να το μονοπωλήσει.
Το οικονομικό όφελος πρέπει να επιμερίζεται αναλογικά και όταν δεν είναι, θα επέμβουν τα δικαστήρια.
Η απόφαση είναι χαρακτηριστικό παράδειγμα νομικής αντιμετώπισης της συνιδιοκτησίας, της απογοήτευσης και της παράνομης παρέμβασης.
Υπογραμμίζει ότι η αποκλειστική κατοχή κοινής περιουσίας χωρίς τη συγκατάθεση άλλων συνιδιοκτητών δημιουργεί ευθύνη για ζημίες, ειδικά όταν πρόκειται για απώλεια της αξίας ενοικίασης.
Η απογοήτευση του αρχικού σκοπού ανάπτυξης δεν επηρεάζει την ιδιοκτησία, αλλά απαιτεί μια δίκαιη ανακατανομή των οφελών.
Η απόφαση συμβάλλει στη σταθεροποίηση των αρχών που διέπουν τις σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών ακινήτων και επιβεβαιώνει τον κεντρικό ρόλο της δικαιοσύνης στην αποκατάσταση της οικονομικής ισορροπίας.
