Совместная собственность на недвижимое имущество как форма имущественных отношений предполагает равенство совладельцев и совместное пользование по доле каждого совладельца. Это составляет фундаментальную основу, на которой действуют сосуществование и право общей собственности.
Сотрудничество между совладельцами становится еще более важным, когда они занимаются развитием недвижимости, например, сносом старого здания и возведением нового.
Когда нарушение этой общей цели возникает из-за нормативного вмешательства государства, такого как объявление объекта охраняемой территорией, создается новая правовая и фактическая основа, в рамках которой переопределяются отношения владения, использования и выгоды.
Фрустрация первоначальной цели не влияет на существование совместной собственности, но влечет за собой существенные последствия в отношении обязательств между совладельцами. В частности, особое значение приобретает владение.
Если один из совладельцев осуществляет исключительное владение без согласия других, возникает иск о компенсации за те блага, которых остальные лишились.
Концепция незаконного вмешательства становится центральной; никаких насильственных действий не требуется, достаточно отстранения совладельца от осуществления права пользования общим имуществом.
Дело в Окружном суде Лимассола
Решение, вынесенное председателем Окружного суда Лимассола 4 ноября, касалось трех совладельцев, которые совместно и безраздельно приобрели недвижимость, которую они ранее арендовали (три магазина, три дополнительных комнаты, двор, жилой дом на верхнем этаже и т. д.) с общей целью снести существующее здание и построить новое.
В их соглашении было явным и/или подразумеваемым условием, что каждый из них временно сохранит владение магазином, который они занимали до покупки, до тех пор, пока не будут проведены снос и перепланировка.
Эта перспектива была навсегда отменена, когда собственность была объявлена защищенной. Такое развитие событий было расценено как классический случай разочарования, поскольку оно сделало достижение общей цели невозможным без какой-либо вины со стороны совладельцев.
Несмотря на разочарование, один из совладельцев продолжал пользоваться имуществом сверх одной трети доли, соответствующей его собственности, фактически владея 67,92 процента помещений.
Его одностороннее и произвольное использование в сочетании с препятствием доступу со стороны двух других совладельцев составило основу спора, поскольку оно представляло собой как нарушение их прав совместной собственности, так и источник потерянного дохода.
Потеря стоимости аренды
Суд сосредоточил внимание на экономическом аспекте исключительного владения, приняв отчет об оценке, в котором была рассчитана стоимость аренды, которую могла бы принести собственность.
На основании этой оценки суд постановил, что сумма, подлежащая присуждению двум совладельцам, составила 299 501,96 евро в пользу совладельца, занимающего исключительное право собственности. Эта сумма представляла собой доход от аренды, который они потеряли в отношении части имущества, принадлежавшей этому совладельцу, сверх его доли собственности.
Соответственно, суд присудил каждому из двух совладельцев половину этой суммы в качестве полной компенсации дохода от аренды, который они могли бы получить, если бы их не лишили владения.
Он также издал приказ, требующий от совладельца разрешить им в течение десяти дней со дня вручения приказа владеть и пользоваться как магазином № 1, так и верхним этажом спорного объекта недвижимости в соответствии с их правами совместной собственности.
Результат решения
Таким образом, суд восстановил равенство, лежащее в основе совместной собственности. Совладелец, пользующийся исключительным пользованием общим имуществом без согласия других, по привычке или с течением времени не приобретает права монополизировать его.
Финансовая выгода должна распределяться пропорционально, а если этого не происходит, в дело вмешается суд.
Решение является характерным примером юридического подхода к совместной собственности, фрустрации и незаконному вмешательству.
Он подчеркивает, что исключительное владение общим имуществом без согласия других совладельцев создает ответственность за ущерб, особенно когда речь идет об утрате стоимости аренды.
Разрушение первоначальной цели развития не влияет на право собственности, но требует справедливого перераспределения выгод.
Решение способствует стабилизации принципов, регулирующих отношения между совладельцами недвижимого имущества, и подтверждает центральную роль правосудия в восстановлении экономического баланса.
